Как оформить ипотеку без официального трудоустройства

Отсутствие официального трудоустройства еще не говорит о том, что человек лишен средств к существованию. Вполне возможно, что он работает без оформления трудового договора или трудится на ниве фриланса, а может быть, имеет несколько источников пассивного дохода. Если такому человеку понадобится взять ипотеку, то ему придется доказывать свою платежеспособность.

Требования к заемщику

Ключевыми требованиями к заемщику при оформлении кредита на квартиру в любом банке являются:

• российское гражданство;
• проживание в месте приобретения недвижимости;
• возраст – в основном от 21 года;
• достаточный доход;
• уплата не менее 20% первоначального взноса;
• оформление страхования объекта;
• стаж работы не меньше 1 года;
• постоянное место работы – не меньше 6 месяцев.

Из этих требований следует, что банки считают трудоустройство необходимым условием для предоставления крупных займов, и это понятно. Как правило, именно работа дает основной доход, с которого заемщик будет выплачивать кредит. Банки страхуют себя от возможных рисков, и без официальной работы получить ипотеку будет сложнее.

Однако в некоторых случаях это условие можно будет обойти, если удастся доказать, что отсутствие официального места работы никак не влияет на кредитоспособность покупателя. Ведь банку не нужно, чтобы человек именно работал, – ему важно, чтобы он платил кредит. В связи с этим главным для заемщика без официального места работы становится подтверждение платежеспособности.

Получить такую ипотеку гораздо проще не в крупном федеральном банке наподобие Сбербанка или ВТБ24, а в каком-нибудь небольшом региональном. В таких организациях борются за каждого клиента и готовы рассматривать каждую заявку в индивидуальном порядке. В крупных же банках определением кредитоспособности будет заниматься программа, и ни о каком персональном подходе говорить не приходится.

Статья в тему: как взять ипотечный кредит наличными в Сбербанке

При отсутствии официальной работы сразу надо быть готовым к тому, что условия по кредиту будут более жесткими. Как минимум, гарантирована повышенная процентная ставка.

Как подтвердить платежеспособность

Справка с места работы является основным документом, подтверждающим кредитоспособность клиента. Если же сотрудник работает неофициально, то, понятное дело, такой документ он получить не может.

В некоторых случаях по обоюдному согласию работодатель может выдать фиктивную справку о доходах. Пользоваться таким способом или нет – остается на усмотрение будущего приобретателя квартиры. Однако следует учесть, что использование подложных документов является уголовно наказуемым деянием. Эти сведения обязательно будут проверяться. И если обман вскроется, то банк, скорее всего, не подаст на неудавшегося заемщика в суд, но взять кредит уже не позволит.

Лучше воспользоваться другими способами и предоставить на рассмотрение менеджеру такие документы (при их наличии):

• копии расписок о получении средств;
• гражданские договоры об оказании услуг (такой документ можно сделать, даже если вы работаете неофициально – поинтересуйтесь у работодателя);
• акт выполненных работ;
• выписку с лицевого счета в банке о движении средств, на котором видно поступление средств;
• договоры аренды или найма, если сдаете какое-то имущество внаем (квартира, автомобиль, земля, сельхозтехника и т. д.);
• справки о получении пособий, социальных выплат, налогового вычета и т. д.;
• декларацию о доходах за несколько прошлых лет (если работаете фрилансером, брокером или являетесь частнопрактикующим специалистом и при этом выплачиваете налоги);
• выписку с брокерского счета, если основной доход получаете от торговли на фондовой бирже;
• сведения о наличии в вашем активе ценных бумаг, приносящих дивидендный или купонный доход.

Словом, даже не работая официально, можно получать достаточный доход для исполнения обязательств по выплате кредита. И это нужно показать. В случае если суммарных поступлений хватит для совершения платежей по ипотеке (а для этого выплаты не должны превышать 40% вашего денежного потока), то на получение займа вполне можно рассчитывать.

Оплата первоначального взноса

Второй ключевой фактор – оплата первоначального взноса. Наличие средств на первый платеж показывает, что заемщик сумел тем или иным способом скопить некий капитал, значит – умеет распоряжаться деньгами. К тому же, чем больше взнос, тем меньше размер займа и выше вероятность его одобрения.

Минимально необходимый взнос с начала 2016 года – 20% от стоимости квартиры. Если меньше – в банк лучше вообще не ходить. Заявки удовлетворяются с большей охотой, если покупатель готов оплатить сразу не меньше 50% от цены недвижимости. Если взнос более 75%, то на платежеспособность и официальное место работы почти не смотрят.

Поэтому, чем больше денег удастся скопить на первоначальном этапе, тем выше вероятность одобрения жилищного кредита.

Привлечение созаемщиков и поручителей

Еще один способ убедить банк в своей надежности – привлечь созаемщиков и поручителей. При оформлении ипотечного кредита доход супруга (или супруги) обязательно учитывается. Так что если ваша вторая половина получает зарплату официально, то можно подумать об оформлении займа на нее. Если это нежелательно, то не беда, все равно все доходы супругов считаются общими.

Статья в тему: созаемщик по ипотеке — кто это?

С привлечением поручителей немного сложнее. Их доход, конечно, тоже учитывается, но, как правило, не более 50%. Плюс поручители должны соответствовать тем же требованиям, что и основной заемщик. Идеально, если поручитель:

• никогда не был судим и не находится под следствием, тем более по экономическим преступлениям;
• не имеет иждивенцев – беременной жены, престарелых родителей, малолетних детей и т. д.;
• является близким родственником заемщика;
• прописан в том же городе;
• постоянно работает не меньше 6 месяцев.

Естественно, поручитель должен быть готов подтвердить свой доход справкой с места работы. Если он также не трудоустроен, то лучше его не привлекать.

Предоставление залога

Последний аргумент – готовность предоставить в качестве залога ценное имущество. Ипотечная квартира, конечно, сама по себе уже является залогом – если заемщик не сможет выполнять свои кредитные обязательства, то ее конфискуют.В качестве залога могут выступать:

• любые объекты недвижимости – квартиры и доли в них, земельные участки, дачи, частные дома, гаражи и т. д., в том числе коммерческая недвижимость;
• движимое имущество – автомобили, прицепы, мотоциклы, сельская техника и т. д.;
• ценные бумаги – акции, облигации, паи, доли в уставном капитале и т. д.;
• драгоценности, украшения, предметы искусства;
• дорогая бытовая техника.

В идеале общая стоимость залогового имущества должна быть примерно равной сумме кредита.

Таким образом, кредит на квартиру заемщик может получить даже в том случае, если он официально не трудоустроен. Главной задачей для него становится подтверждение собственной платежеспособности. Это можно осуществить путем предоставления документов о получении пассивного дохода или о постоянной работе по контрактам, что актуально для фрилансеров и частных специалистов. Также можно привлекать созаемщиков с «белой» зарплатой и предоставлять залог. Кроме того, на решение банка повлияет оплата первоначального взноса. Чем он выше, тем вероятнее одобрение денежного транша.