Как правильно купить квартиру в ипотеку?

Ипотечная сделка позволяет в течение короткого времени стать собственником комфортного жилья, даже если собственных сбережений недостаточно. Однако, за свои услуги банк потребует определенной платы, а само оформление представляет собой многоэтапный процесс. Нужно знать особенности процедуры, как купить квартиру в ипотеку, чтобы сделка прошла успешно, а кредитное бремя не привело к существенному ухудшению качества жизни на ближайшие 10-15 лет.

Оптимальное решение для заемщика заключается в поиске наиболее выгодной программы с минимальной переплатой и здравой оценкой своих платежных способностей приобрести квартиру, отвечающую современным представлениям о комфорте. Пошаговая инструкция позволит сориентироваться в последовательности действий и благополучно переоформить недвижимость в свою собственность.

Оцениваем свои возможности

Перед тем, как получить квартиру по ипотеке, придется пройти несколько этапов, связанных с оформлением справок, документов, выписок. Различаясь в нюансах, любая банковская ипотека оформляется поэтапно, в соответствии с единым алгоритмом:

1. Оценка потребностей в жилье, изучение текущего рынка жилой недвижимости, определение суммы будущего займа.
2. Подбор оптимально соответствующего потребностям и возможностям программы и самой финансовой организации.
3. Подача и рассмотрение предварительной заявки в выбранном кредитном учреждении.
4. После положительного ответа кредитора, определение конкретного объекта предстоящей покупки, с учетом требуемых параметров, выдвигаемых банком по отношению к жилью.
5. Заключение предварительного договора на покупку и сбор бумаг для оформления займа в банке. Потребуется проведение независимой экспертной оценки стоимости жилья, чтобы банк смог рассчитать размер кредитной линии.
6. Оформление страховки объекта, титула, а также заключение договора о личном страховании.
7. После того, как банк проверит документацию и выдаст окончательное одобрение, заключается основной договор купли-продажи, кредитный договор и оформляется залог.
8. Регистрация права собственности с отметкой о залоговом обременении в силу ипотеку и проведение окончательных расчетом с бывшим владельцем.

От того, насколько тщательно проанализирована ситуация и определены цели, зависит и успех всего мероприятия. Следующие действия требуется совершить еще до похода в банк:

• провести тщательный анализ собственных ресурсов и определить предполагаемую сумму первого взноса (без первоначального взноса можно купить жилье по ряду госпрограмм и с использованием маткапитала);
• оценить стабильность получаемого дохода, рассмотреть варианты дополнительного извлечения прибыли на случай форс-мажора и ухудшения материального положения;
• сопоставить свое желание иметь жилье определенных параметров и характеристик с возможностью обеспечить успешные выплаты по займу, утвердить границы ценового предложения, которое было бы оптимальным для покупателя;
• проверить, имеется ли возможность представить в банк все требуемые документы и подтвердить нужный уровень дохода;
• определить срок кредитования – чем меньше платеж по займу, тем дольше заемщик выплачивает кредитный долг, больше процентная переплата и расходы на обязательную страховку, а также дольше период, в течение которого собственник не сможет полноценно распоряжаться собственностью – дарить, продавать, обменивать и т.д.

Только тщательная оценка возможностей: обеспечить сбор требуемых документов, использовать собственные сбережения, выбрать жилье, которое лучше купить по мнению банка, и быть готовым к длительному периоду выплат по ипотеке, позволит успешно провести сделку и рассчитаться с кредитующей организацией.

Выбираем подходящий банк

Изучая различные программы жилищного кредитования, в первую очередь, обращают внимание на сам банк и выдвигаемые им условия сотрудничества. Так как конечная стоимость ипотечной сделки включает не только процентную переплату, необходимо рассмотреть все параметры различных программ.

Основные показатели, как правильно выбрать банк, представлены ниже:

1. Процентная ставка – наиболее очевидный показатель, показывающий плату, взимаемую банком за услугу кредитования.
2. Расходы на оформление займа, комиссия за выдачу средств.
3. Длительность погашения долга. Некоторые банки предлагают среднесрочные займы, в пределах 10 лет, другие – увеличивают до 30 лет.
4. Расчет платежей – аннуитетный и дифференцированный. При дифференцированном варианте – итоговая переплата будет меньше, особенно при досрочно погашении. При аннуитетном – переплата равномерно распределяется на весь срок выплат, поэтому досрочное погашение оправданно только в самом начале срока.
5. Требования к кандидатам у различных банков будут отличаться (возраст, доход, стаж работы, регистрация).
6. Необходимый перечень документации. Когда нет возможности подтвердить свой фактический заработок, можно рассмотреть варианты финансирования с представлением справки «по форме банка», позволяя кредитору учитывать реальный заработок, а не отраженный в 2-НДФЛ.

Если клиент нуждается в срочном оформлении ипотеки, нужно учитывать и скорость рассмотрения заявки и подготовки к сделке. В среднем, свое решение банк сообщает в течение 1 рабочей недели.

Сбор необходимых документов и подача в банк

В процессе взаимодействия с банком, потребность в сборе документов возникает дважды:

• при подаче предварительной заявки;
• при подготовке к сделке.

Если на первом этапе достаточно показать основные документы, удостоверяющие личность и подтверждающие доход человека, то в процессе согласования конкретной ипотеки, представляют исчерпывающий перечень бумаг на заемщика (созаемщика), залоговое имущество (покупаемую квартиру) и т.д.

Стандартный набор документации на ипотечное жилье выглядит следующим образом:

1. Регистрационное свидетельство, подтверждающее право распоряжаться недвижимостью продавцом.
2. Если квартира находится в совместной собственности – согласие супруга (оформляется в нотариальной конторе) и свидетельство о семейном статусе.
3. Кадастровая и техническая документация на жилье.
4. Выписка из ЕГРП.
5. Заключение независимых экспертов с определением цены квартиры.
6. Документы, устанавливающие отсутствие долгов по квартире.
7. Выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах.
8. Разрешение от органов опеки, если продавцом является несовершеннолетний.
9. По запросу банка готовят справки о дееспособности собственника.

Помимо личных документов (как правило, гражданских паспортов обеих сторон сделки), банк требует подтверждения дохода и трудового стажа.

Получив исчерпывающую документацию, представитель банка проверяет ее на соответствие требованиям юридической чистоты, оценивает платежеспособность и кредитное досье будущего заемщика, выполняет иною подготовительную работу перед подписанием кредитного соглашения.

Ожидание ответа и поиск квартиры

Изучив представленные документы и оценив степень благонадежности клиента, банк выносит решение о выдаче займа. С этого момента начинается ответственный этап поиска идеально подходящего жилья, соответствующего:

• ценовым ожиданиям;
• техническим и юридическим требованиям;
• реальным потребностям заемщика.

После того, как менеджер сообщает о принятии положительного решения, клиенту отводится строго ограниченный срок для того, чтобы подыскать соответствующее параметрам банка жилье и достигнуть предварительной договоренности с продавцом.

Большинство ипотек рассчитаны на поиск недвижимости и подготовку к основной сделке в течение 1-4 месяцев.

Заключение кредитного и страхового договора

День подписания ипотечного договора зачастую совпадает со днем подписания купчей и страхового соглашения.

Список документов, что нужно подписать в день сделки, выглядит следующим образом:

1. Договор об ипотеке.
2. Залоговые документы.
3. Договор на покупку жилья.
4. Приемо-передаточный акт.
5. Документацию по страхованию заемщика, права собственности, приобретаемого имущества.
6. Дополнительные сопутствующие документы (об аренде ячейки, выдачи наличных и т.д.)

Завершение процесса оформления ипотеки связано с регистрацией нового собственника в Росреестре и окончательным расчетом с продавцом.