Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: нюансы, риски, пошаговый план

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

1. Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
2. Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
3. Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
4. Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
5. Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
6. Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
7. Дом числится как памятник культуры и истории.
8. Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

1. Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
2. Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
3. Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
4. С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

1. А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
2. Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
3. Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
4. Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
5. Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
6. Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.