Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Рефинансирование ипотеки представляет собой отличный вариант снизить кредитное бремя и получить наиболее выгодные условия погашения жилищного займа. В настоящее время такое перекредитование пользуется большой популярностью, однако, к сожалению, доступно далеко не каждому и сопряжено с некоторыми нюансами.

• Что такое рефинансирование ипотеки
• Подводные камни рефинансирования
• Выгодно ли рефинансировать ипотеку
• В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит
• На что обращать внимание при рефинансировании ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование (или перекредитование) – это процедура, когда человек берёт новый кредит, чтобы его средствами погасить уже имеющийся у него заём. Однако не нужно путать рефинансирование с ситуацией, когда человек, не имея средств на ежемесячный взнос по кредиту, бежит в банк и берёт на себя ещё больше долгов, тем самым окончательно увязая в кредитной яме.

Рефинансирование – прозрачная процедура, направленная на облегчение ипотечного бремени для заёмщика. Банк в курсе, куда направляются его денежные средства (на полное погашение займа в другом банке), и выдаёт их на заведомо более выгодных, для клиента, условиях.

К примеру, была у клиента давняя ипотека в ВТБ под 14% годовых. Клиент в 2018 году рефинансировался в Сбербанке, и теперь он будет выплачивать тот же остаток основного долга, но уже в Сбербанке, и под ставку, скажем, 9% годовых, тем самым, каждый год экономя 5%.

А все те ситуации, когда человек не может расплатиться с текущими кредитами и набирает новые, рефинансированием не считаются и с точки зрения финансовой грамотности крайне нежелательны.

Подводные камни рефинансирования

Перекредитование при грамотном подходе выгодно и заёмщику, и банку, однако, эта процедура не лишена определённых сложностей и нюансов.

Первый и основной риск для заёмщика – банк может отказать в рефинансировании на любом этапе. Даже когда клиент уже известил первичного кредитора о намерении досрочно погасить ипотеку, уже заказал недешёвый отчёт об оценке недвижимости и сделал все возможные приготовления. И банк по-прежнему не обязан объяснять причины своего отказа.

Второй нюанс – рефинансирование доступно далеко не каждому. Вот несколько ситуаций, при которых не стоит даже пытаться подавать заявку:

• наличие просроченного долга по ипотеке;
• плохая кредитная история (даже если ипотеку выплачивали безупречно, но при этом нахватали просрочек по потребительским займам, например, в МФО – это тоже послужит причиной отказа);
• слишком «свежая» ипотека – обычно банки требуют, чтобы клиент как минимум 6 месяцев успешно выплачивал заём;
• слишком маленький остаток долга – как правило, нужно, чтобы до полного погашения оставалось хотя бы 3 года (хотя этот срок может разниться от банка к банку);
• по ипотеке проводилась реструктуризация.

Третий нюанс – рефинансирование позволяет объединять несколько кредитов разного характера в один, а также брать дополнительные суммы по желанию заёмщика. На практике это может обернуться проблемами с получением имущественного вычета по ипотеке, т.к. рефинансированный кредит может по договору уже не значиться целевым.

Ещё один возможный корень проблем – повторное рефинансирование. В Налоговом Кодексе в статье про имущественные вычеты прописана возможность получения вычета по ипотечному кредиту, и по рефинансированному ипотечному кредиту. А вот про рефинансированный повторно заём ни слова, что теоретически может послужить основанием для отказа в вычете.

В данной ситуации можно лишь посоветовать отложить перекредитование на некоторый срок – дождаться, пока вычет будет получен в полном размере, а потом уже перекредитовываться на более выгодных условиях.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке. Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке. Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

• ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
• кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
• вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
• вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
• до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).

Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например, «Газпромбанк» предлагает рефинансирование только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит

Реструктуризация и рефинансирование – это разные вещи, преследующие разные цели. На практике заёмщику легко перепутать или согласиться на одно вместо другого – ведь, казалось бы, он добивается своей исходной цели, т.е. изменения условий выплаты ипотеки и облегчения кредитного бремени. Однако две эти кредитные меры нужно рассматривать именно с позиции конечного результата.

Рефинансирование выгодно банку за счёт привлечения новых клиентов, которые раньше выплачивали ипотеку в других кредитных учреждениях. И пусть сумма процентов по ипотеке будет меньше (т.к. банк с целью переманивания заёмщиков предлагает более низкую ставку), но все равно для банка это дополнительная прибыль и увеличение портфеля ипотечного кредитования.

Реструктуризацию банк предлагает тем заёмщикам, которые уже выплачивают кредит в данном учреждении, и как правило, это шаг навстречу проблемным должникам. Изначально реструктуризация представляет собой снижение кредитного бремени тогда, когда у заёмщика возникли финансовые сложности, и есть риск просрочки или она уже наступила.

Выражается это в следующем:

• снижение процентной ставки;
• увеличение срока возврата кредита;
• «кредитные каникулы» (в виде отсрочки выплаты основного долга, т.е. клиент платит только проценты);
• пересчёт графика платежей (например, переход с аннуитетного графика на дифференцированный);
• в отдельных случаях – списание пени и неустоек.

Но банк может предложить реструктуризацию и тогда, когда клиент приходит к нему с согласием на рефинансирование ипотеки в другом банке. Чтобы удержать заёмщика и не потерять выгоду в виде его переплаты по кредиту, банк предлагает сделать реструктуризацию – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячный платёж или предоставляет «кредитные каникулы», и клиент уходит довольным.

Однако в будущем, если такой клиент решится на рефинансирование, его ждёт неприятный сюрприз – все банки первым делом спрашивают, оформлялась ли по данному займу реструктуризация, а, получив положительный ответ, они отказывают в перекредитовании.

Причина отказа кроется как раз в изначальном предназначении реструктуризации – работа с проблемными должниками. В глазах банка реструктурированный кредит указывает на заёмщика, у которого уже возникали финансовые трудности, а значит, не стоит привлекать к себе такого клиента – высок риск новых просроченных долгов.

Перед тем как согласиться на реструктуризацию хорошо подумайте: стоит ли? Если у вас действительно возникли проблемы с возвратом ипотеки, то реструктуризация поможет не испортить кредитную историю и уберечь себя от коллекторов и риска потери квартиры. Но если реструктуризация –попытка удержать вас от рефинансирования ипотеки в другом банке, то лучше отказаться.

На что обращать внимание при рефинансировании ипотеки

Важные моменты, которые помогут вам принять правильное решение.

• Всегда присматривайтесь к тем банкам, где вы имеете право претендовать на льготные условия (зарплатные и корпоративные клиенты).
• Обращайте внимание на цели рефинансируемого кредита – покупка квартиры, дома, земли, долевое строительство.
• Не начинайте оформлять документы, не получив конкретного предложения от банка по рефинансированию – фактические предложения могут сильно отличаться от того, что говорится в рекламе банковских продуктов.
• Всегда рассчитывайте выгоду, опираясь на разницу в процентах по кредиту – основной долг придётся выплачивать в любом случае, а вся выгода кроется именно в процентах.
• Смотрите на то, как прописана цель кредита в договоре о рефинансировании – по нецелевому займу невозможно будет получить налоговый вычет.

Помимо вышеперечисленного, отталкивайтесь от своих нужд – при желании можно подыскать рефинансирование с возможностью объединения нескольких займов (в т.ч. и долгов по кредитным картам), а также с выдачей дополнительных заёмных средств.