Сравнение ставок по ипотеке в банках РФ

Когда люди идут в банк с целью взять ипотечный кредит, то первым делом они думают о том, какие в данном учреждении ставки по ипотеке. Процентная ставка действительно является важным критерием в вопросе того, насколько тяжело потом будет гасить взятый кредит. Важность ставок очевидна, ведь годовые определяют, как полагает большинство потребителей, главное – размер переплаты. Но сразу стоит сказать, что у россиян тут особых вариантов нет. Тем более после санкций и ударившего в 2014 году экономического кризиса.

Несмотря на заверения президента и властей, ситуация продолжает ухудшаться. Включая и строительную, и банковскую сферы (основные звенья «жилищной российской цепи»). Даже при годовых в 10% итоговая переплата за жилую недвижимость составит 100% от ее рыночной стоимости на момент взятия ипотеки (т. е. в два раза). А сейчас среди всех программ ипотечного кредитования, предлагаемых целым спектром российских банков, процентные ставки колеблются от 11% до 16%.

Связанные со ставкой критерии

Для сравнения – в США данный критерий ипотеки не превышает 3%. Поэтому перед взятием ипотеки рекомендуется по крайней мере не заострять всего внимания на процентной ставке. Есть несколько других критериев, которые в зависимости от индивидуальных ситуаций могут оказаться даже важнее и полезнее. Но главное – уровень процентной ставки напрямую или косвенно, но зависит от них.

1. Наличие/отсутствие у банка программы государственной аккредитации. Господдержка позволяет банку не только снизить ставки по сравнению с частными, коммерческими банками, не имеющими контактов с государством, но и ввести программы «гибких» ставок. То есть таких ставок, которые можно пересматривать уже в процессе погашения ипотеки.
2. Размер первоначального взноса. Так, в ВТБ 24 ипотечная программа с неплохими годовыми процентами, но зато высокой первоначальной выплатой – 30%. Если жилье стоит 2 млн рублей, то первоначальный взнос на таких условиях составит 600 тыс. рублей. Понятно, что для среднестатистических россиян это непомерная сумма. Низкий первоначальный взнос даже при достаточно высоких процентах может оказаться выгоднее. Например, когда у заемщика есть стабильный, средний доход, позволяющий платить 15% годовых. Но при этом заемщик не может тратить время на накопление. И не желает брать дополнительный кредит для погашения первоначального взноса. Тогда определяющим фактором будут вовсе не проценты по ипотеке, а сколько придется заплатить банку в самый первый раз.
3. Сроки кредитования. Как-то не хочется вводить себя в зависимость на 15-30 лет. Учитывая непредсказуемость будущего этой страны. Поэтому большинство россиян предпочитают ипотечный заем, подразумевающий полный расчет за срок до 15 лет. Но дело в том, что чем меньше срок ипотеки, тем обычно выше процентные ставки. Так банк старается компенсировать ту прибыль, которую дает большой срок кредитования. Плюс одна и та же сумма будет по-разному гаситься в разные сроки. На относительно небольших отрезках времени ежемесячные взносы будут значительно больше тех, которые были бы при более долгих сроках кредитования.

Сравнительная таблица

В целом все эти факторы взаимосвязаны между собой. И, как уже говорилось, влияют на процентную переплату. Для лучшего понимания стоит показать наглядно, как важнейший фактор – государственные программы по страхованию и субсидированию банков – в сегодняшних кризисных условиях влияет на ставку в сфере ипотеки.

Влияние господдержки банков

Более низкая ставка в данном случае объясняется просто и очевидно. Банк в качестве инвесторов имеет государственные финансовые органы (например, ЦБ РФ), что является дополнительной защитой от непредвиденных и предвиденных издержек. Специалисты говорят, что при взятии в ипотеку квартиры в новостройке лучше иметь дело с банками, которые сотрудничают с государством. Впрочем, тут тоже не все гладко. Далеко не все банки имеют связку с госструктурами и соответствующие программы.

Следовательно, это уже сужает выбор заемщика среди списка потенциальных кредиторов. Далее, банки, имеющие господдержку, хоть и предлагают более низкие годовые проценты, но всех их объединяет одно обязательное условие – первоначальный взнос 20%. Без вариантов. Для многих подобное условие окажется совершенно неприемлемым. Третий момент, еще сильнее сужающий круг поисков, это тот факт, что для соблюдения выгодного условия низкой процентной ставки не только сам банк должен иметь господдержку.

Приобретаемое в ипотеку жилье должно быть построено при финансовом участии государства. Так что, выбирая, следует тщательно взвешивать все плюсы и минусы таких низких ставок. Некоторые частные банки недавно начали снижать ставки, дабы выдержать конкуренцию с теми, кто пользуется государственными программами. Но все-таки в частном секторе ставки сохраняются более высокими. Размер процентных выплат по ипотеке зависит не только от самого банка и его политики. Важен еще и тип жилой недвижимости.

Если новостройки и недвижимость «под ключ» имеют более низкие ставки, то вторичное жилье во всех банках по ставкам окажется на 2-4% дороже. Например, если процентное начисление для квартиры в новостройке составит 12%, то аналогичная квартира в уже как несколько лет сданном доме поднимет эту цифру до 15%, а то и до 16%. И это не единственная ограничительная мера. ВТБ 24 в сфере вторичного жилья ограничил кредит суммой не более 2,8 млн рублей. На самом деле в условиях шаткой российской экономики весьма сложно определить, где именно есть самое выгодное и удобное предложение.

Способы снизить ставку до заключения договора

Размер ставки, между прочим, постоянно меняется. За последние 10 лет по банкам прошлось не менее 20 «волн», когда ставки то подскакивали, то опускались. Проценты квартирного кредита в банке могут измениться даже в момент подписания соглашения между банком и заемщиком. Неужели никак нельзя «подстелить соломку»? Можно, конечно. Есть два наиболее известных способа. Первый подразумевает открытие счета, т. е. депозитный вклад. Клиент как бы дополнительно связывает себя с кредитором, становится его «авторизированным» клиентом.

Соответственно, и доверие к такому заемщику будет выше, а ставки ниже. Кроме того, достаточно большой вклад означает и неплохой навар в виде процентов. Это же пассивный доход! Эти самые проценты можно использовать для погашения ипотечных процентов, снижая нагрузку на семейный бюджет. Второй способ – приобретение пластиковой карты банка-кредитора.

Это тоже своего рода лишнее подтверждение платежеспособности. Пластиковая карта снижает ипотечные ставки самое малое на 2%. Плюс, если на карту будут регулярно приходить деньги (скажем, зарплата заемщика), то с банком можно договориться об автоматическом съеме средств с этой карты. Тем самым человек избавляет себя от лишней беготни и риска просрочек.

Способы снизить ставку после заключения договора

Однако проблемы уже после заключения договора ипотечного кредитования все равно способны возникнуть. Поэтому весьма полезно будет рассмотреть варианты, когда процентные ставки можно изменить уже после заключения договора с банком. Здесь стоит обозначить три обходных пути. Первый, самый распространенный, – это рефинансирование или перекредитование. Все просто. Заемщик оформляет в банке новый кредит на более выгодных для себя условиях. А сумма этого нового кредита полностью гасит старый. Поэтому и называется сия процедура перекредитованием. Вот только не все банки включают в перечень своих услуг программы рефинансирования.

При отсутствии оных можно взять более выгодный кредит в другом банке. Некоторые финансовые организации в перечень своих программ специально включают «кредиты для рефинансирования». Только вот при заключении договора со вторым учреждением придется «с чистого листа» собирать весь пакет необходимых документов. В то время как на старом месте, где кредит уже взят, достаточно просто написать заявление и перезаключить договор. Но это если бенефициар согласится выдать новый кредит на покрытие ипотеки.

Статья в тему: как сделать рефинансирование ипотеки

В этом случае в новом договоре обязательно указывается график новых ежемесячных взносов и их размер. Иногда банк проводит, так сказать, частичное рефинансирование. Это всяческие временные программы и акции, воспользовавшись которыми, можно какой-то период на законных основаниях выплачивать меньшие суммы. Но для этого надо постоянно мониторить банковскую политику, чтобы не пропустить. Впрочем, нередко банк сам уведомляет (по СМС, электронной почте, обычной почте, телефону) своих клиентов о подобных мероприятиях.

Второй способ – это пересмотр ипотечного договора, его реструктуризация. Если заемщик попал в сложную жизненную ситуацию, если платить прежние ежемесячные взносы стало для клиента ну совершенно невозможно, тогда вторая сторона может пойти на уступки. Тогда в обоюдном порядке происходит перезаключение договора с новыми, более низкими процентами по кредиту. Но для заемщика беда состоит в том, что далеко не всякий банк согласится пересматривать договор не в свою прямую финансовую пользу. Конечно, тут и у учреждения есть свой стимул – сохранение и расширение клиентской базы за счет демократичной политики.

Однако в одном банке чашу весов может перевесить этот принцип, а в другом – принцип недопущения лишних издержек. Тут не предскажешь. В РФ фактически не существует законодательной базы, предусматривающей регулировку отношений между заемщиком и банком в случае частичного или полного банкротства потребителя. Поэтому каждый кредитор волен разрешать подобную ситуацию по своему усмотрению. Третий способ самый трудоемкий. Он связан с нечестной политикой банков в прошлые годы.

Так, многие сталкивались с различными скрытыми комиссиями и сомнительными процентами при оплате кредитов еще лет десять назад. Однако крайне желательно, чтобы ипотеку человек взял в том же банке, который когда-то его таким образом обманул. Более того, необходимо, чтобы все бумаги относительно прошлых сделок были в сохранности. Иногда удается договориться с банком без привлечения третьих лиц. Организации тоже лишняя морока ни к чему. Но чаще приходится идти за помощью в суд. Вообще, начинать подобные эпопеи имеет смысл, когда реально снижение ставки как минимум процента на три. В противном случае игра не стоит свеч.

Данный материал предназначен в помощь тем, кто стремится облегчить себе и семье ипотечное бремя. В статье проведен краткий обзор тех факторов, которые влияют на размер ставки. И предложены основные способы, могущие помочь уменьшить процентные выплаты до или после заключения договора, временно или постоянно.