Как получить ипотеку без первоначального взноса от застройщика

Ипотека стала приметой современного российского общества. И раз так, то неизбежно возникает множество ее вариантов. Тех, чье материальное положение блестящим не назовешь (а таких в РФ большинство), ипотека без первоначального взноса интересует в первую очередь. Если прикинуть среднюю стоимость квадратного метра жилья в городах России (про Москву даже речи нет), то при ежемесячном накоплении по 10 тыс. рублей с пропорциональным увеличением накопительных взносов из-за инфляции копить придется лет десять.

Разумно ли копить на недвижимость в РФ

Причем надо будет как-то извернуться, дабы избегнуть уже упомянутого обесценивания денег. Единственный более или менее проверенный способ – покупка драгоценных металлов (золото, серебро, платина). Но даже здесь есть свои «подводные камни». Да и опять же далеко не всякий обитатель РФ в состоянии 10 лет ежемесячно отстегивать от своей кровной зарплаты четверть, треть, половину исключительно в накопления. И срок сам по себе неимоверно огромный.

Десять лет – это целая жизнь. В поте лица горбатиться 10 лет, чтобы в итоге (возможно!) получить какую-нибудь обыкновенную «двушку» где-то на региональных просторах этой страны? Сейчас в России единственной альтернативой такой сомнительной перспективе является ипотека. А одной из нескольких главных проблем в ипотеке является первоначальный взнос.

Первоначальный взнос – это не просто первая плата из всех последующих регулярных выплат банку за выданные на покупку жилья деньги. Этот взнос намного больше остальных последующих ежемесячных. По минимуму он составляет 10% от общей стоимости взятого в кредит жилья.

То есть, например, если квартира стоит 2 млн рублей, то первоначальный взнос при самых щадящих условиях российского банка составит 200 тыс. рублей. Мало кто из граждан этой страны в состоянии сразу и без проблем найти такую сумму. Банковский сектор оправдывает политику первоначального взноса тем, что так проверяется платежеспособность клиента. Хотя понятно, что платежеспособный по банковским идеалам клиент не станет возиться с ипотекой на среднюю квартиру.

В этом секторе задействованы те граждане, для которых как раз весьма сложно сразу выплатить несколько сотен тысяч рублей. Поэтому стоит рассмотреть варианты ипотеки без первоначального взноса. До политического и экономического кризиса, начавшегося в 2014 году, многие банки имели специальные программы с самым простым вариантом, когда первоначальный взнос ничем не отличался от всех последующих. То есть фактически отсутствовал как финансовое понятие. Но теперь это в прошлом. Если кратко, осталось всего несколько вариантов:

• аннуляция первоначального взноса под залог уже имеющейся жилой недвижимости;
• два ипотечных кредита. Один – на взнос, другой – на саму приобретаемую жилплощадь;
• погашение первоначального взноса материнским капиталом;
• военная ипотека без первоначального взноса;
• использование потребительских кредитов для погашения первоначального взноса.

Решение проблемы за счет имеющегося жилья

Тут все просто. Если собственник(и) уже имеет жилую недвижимость, то банк может дать ипотеку на приобретение еще одного жилья. Поскольку здесь возмещение возможных убытков гарантировано, то и первоначальный взнос вообще не имеет никакого смысла. Однако данный способ не особо распространен. Просто потому, что приобщающиеся к ипотечному сектору люди как раз жилья-то никакого и не имеют. Кроме того, таким способом можно купить в кредит только более дешевую жилую недвижимость по сравнению с уже имеющейся. Размер ипотечного кредита определяется рыночной стоимостью недвижимой собственности, которую заемщик уже имеет.

При этом банк даст менее 75% от этой стоимости. Таким образом, финансовая организация не только гарантирует себе возврат средств, но и оплату предоставленных услуг. Причем на размер получаемой ипотеки влияет не только стоимость жилья заемщика, но и доходы заемщика. Чем они меньше и, по мнению банка, ненадежнее, тем еще меньше будет выдаваемый кредит. Например, всего 65% от рыночной стоимости квартиры заемщика.

Двойной кредит

«Дабл-кредит» поддерживается как отдельная программа в некоторых банках, но чаще всего приходится иметь дело с двумя банками. В первом банке выдается кредит размером в несколько сотен тысяч рублей. Во втором банке берется обычная ипотека с первоначальным взносом. И этот взнос гасится средствами от первого кредита. Деньги, предназначенные для первоначального взноса, также выдаются под залог. Но здесь достаточно любой жилой недвижимости. Даже если в собственности есть только комната в коммуналке, этого хватит, чтобы покрыть сумму залога.

Статья в тему:  как получить кредит на покупку жилья молодой семье

Иное дело, что многие молодые российские семьи и этого не имеют, кочуя по съемным квартирам. Учитывая этот факт, некоторые банки соглашаются выдавать кредит на первоначальный взнос под залог движимого имущества. Например, машины. Разумеется, стоит помнить, что проценты первого кредита достаточно высоки. И по срокам он значительно короче второго.

Погашение первоначального взноса материнским капиталом

Это отдельный вопрос, являющийся частью обширной темы о том, как вообще выплатить ипотеку материнским капиталом. Но для молодых семей он актуален. Получение семейного капитала может облегчить расплату с банком, включая и первоначальный взнос. Только следует помнить, что этот взнос можно будет погасить маткапиталом, только когда единственному или младшему ребенку исполнится 3 года. И сам капитал должен до этого момента оставаться неприкосновенным.

Использование потребительских кредитов

Принцип тот же, что и в варианте с двойным кредитом. Только первый кредит, предусмотренный для нивелирования взноса, оформляется как потребительский. О чем здесь нужно помнить? Во-первых, даже в рамках потребительского кредита, если сумма больше 200 тыс. рублей, во многих банках могут потребовать что-то для залога. Или надежных поручителей. Во-вторых, в случае отсутствия залога наверняка будут пристально изучать доходы заемщика.

Их надежность и гарантированность. Значит, людям, не имеющим официального трудоустройства, или если з/п ниже некоторого порога, будет труднее получить потребительский кредит. Но получить кредит без официального трудоустройства все еще можно, так как не все банки требуют документ об официальном заработке. В-третьих, как ни крути, процентные ставки в секторе потребительского кредитования весьма высоки. Статистика показывает, что люди стараются не брать здесь больше 100 тыс. рублей. В основном, данный вид кредитования предназначен для покупки бытовой и цифровой техники, а также одежды и обуви.

Особенности военной ипотеки

Людям, работой которых является военная служба по контракту, государством предоставляется возможность купить жилую недвижимость через ипотеку без первоначального взноса. Военнослужащему необходимо пройти регистрацию в рамках Накопительной ипотечной системы (НИС). После чего будет открыт персональный накопительный счет. В целом общая сумма средств, выделяемых на приобретение жилья, составляет около 3 млн рублей (на одного человека). Сюда автоматически входит и оплата первоначального взноса.

Однако военнослужащий(ая) не сможет сразу забрать эти деньги. Придется отслужить в ВС РФ не менее 3 лет. Для полной ясности – это не з/п. То есть человек работает в контрактной армии, получает за это зарплату, но вдобавок ему на счет в НИС капают дополнительные деньги по программе военной ипотеки. Если человек берет в ипотеку жилую недвижимость, чья стоимость превышает выделяемые государством средства, то оставшуюся разницу заемщик выплачивает из собственного кармана.

В завершении хотелось бы сказать, что, по статистике, клиенты стремятся приобрести квартиру без первоначального взноса. Купить готовую квартиру в новостройке с отличной отделкой – это всегда самый заманчивый вариант для среднестатистического российского потребителя. К чему это сказано? Дело в том, что есть еще один момент, доселе не упомянутый. Речь о долевом строительстве.

Ипотека в рамках долевого строительства

Застройщики на российском рынке недвижимости работают по принципу «пришел, построил, ушел». Поэтому они заинтересованы, когда часть финансовых проблем берут на себя собственники еще будущих квартир. В результате застройщик (до и при строительстве) устанавливает достаточно низкие цены на квадратный метр. Семья может заплатить за еще неготовое жилье значительно меньше, чем при покупке оного уже готового к сдаче. Но, наверное, риски и минусы этого варианта известны уже практически всем.

Во-первых, застройщик может и заинтересован в привлечении потенциальных покупателей, а вот банки не слишком горят желанием выдавать деньги, предназначенные на покупку того, что еще только на бумаге. Поэтому залоговые требования и проверки доходов здесь будут еще жестче. А во-вторых, и это главное, каждый слышал историю о том, как люди вложили последние деньги в такое долевое строительство, а застройщик в итоге оказывался либо банкротом, либо вообще мошенником.

И дольщики оставались не просто на улице, без квартиры, а еще и с солидным долгом банку-кредитору. Поэтому здесь нужен крайне осторожный подход. Необходимо тщательно проверять застройщика, его документацию, портфолио, отзывы предыдущих клиентов, стаж работы и прочее.

Представленный здесь материал наверняка окажется полезен для всех, кто весьма ощутимо ограничен в финансовых средствах и при этом также сильно нуждается в собственном жилье. Ведь именно первоначальный взнос является для большинства камнем преткновения. Многие потенциальные заемщики ищут любые способы и лазейки его обойти. Возможно, данная статья окажется полезна для этого круга лиц. Если не готовым решением, так хотя бы упорядочиванием оставшихся вариантов.