9 ошибок, которые допускают все ипотечные заемщики

Не ошибается тот, кто ничего не делает. И тем не менее, когда речь идет о крупных ипотечных сделках с перспективой длительных финансовых обязательств перед банком, лучше предусмотреть каждую мелочь, исключить негативные последствия.

Большинство заемщиков, взявших ипотеку, совершают одни и те же ошибки, которые мешают найти оптимальное решение по оформлению и погашению долга.

Отказ от рефинансирования

Получив жилищный кредит, даже если ставка на момент подписания была выгодной, стоит регулярно следить за новыми предложениями на рынке ипотеки. Еще недавно получить ипотеку под 12% казалось удачей. Спустя 2-3 года заемщик узнает, что действуют пониженные ставки по программам рефинансирования на уровне 7-8%. Сэкономленные 4%, даже после вычета расходов на переоформление кредита, за год превратятся в 40 тысяч рублей с миллионной ссуды. Нетрудно подсчитать, что за 5 лет сумма превратится в 200 тысяч рублей у внимательного заемщика.

Приходилось ли Вам рефинансировать ипотеку?Да, это выгодно!Нет…

Чтобы рефинансировать кредит, необязательно обращаться в чужой банк. Для начала стоит выяснить, какие варианты предложит родной кредитор.

Слишком дорогая страховка

Большинство банков настаивают на страховании залогового объекта в компании из предложенного списка аккредитованных организаций, услуги которых часто завышены в стоимости. С учетом того, что страховку придется покупать каждый год на протяжении срока кредитования, возникает значительная переплата.

Вместо того, чтобы оплачивать услуги первого предложенного банком страховщика, лучше потратить время на обзвон нескольких компаний и уточнить действующие тарифы. Особой разницы в предоставляемом сервисе нет, а возмещение при наступлении страхового случая все равно получит кредитор (см. ст. 31 закона об ипотеке.).

Перечень компаний страховщиков есть на официальной страничке банка, а при желании ту же информацию узнают через горячую линию кредитора. В последний год погашения ипотеки заемщик вправе вернуть часть неиспользованной суммы на основании заявления о досрочном расторжении договора.

Отсутствие накоплений «на черный день»

«Где тонко, там и рвется» – пословица, характеризующая жизнь заемщика на протяжении срока кредитования. Порою силы и средства уходят на сбор первоначального взноса и оформление. Когда приходит пора выплачивать по ипотеке, часто обнаруживается, что еще нужны средства на ремонт квартиры, а на работе объявили о сокращении, сломалась машина, требуются дополнительные средства на лечение или отдых. После подписания договора жизнь заемщика делится на количество платежных периодов по ипотеке с ежемесячным, ежедневным контролем, хватит ли средств для своевременного платежа.

Чтобы избежать серьезных финансовых сложностей, негативных последствий неплатежей по ипотеке, еще на этапе подготовки к сделке продумывают другие варианты источника поступлений на случай потери работы, болезни и т. д. Создание альтернативного канала для поступления средств поможет заемщику достойно преодолевать жизненные сложности при погашении ипотеки. Наличие небольшого запаса, которого хватило бы на 3 месяца оплаты кредита, – обязательная мера, которую должен предпринять будущий заемщик.

Игнорирование досрочного возврата ипотеки

Взяв ипотеку под 10% годовых на 10 лет, вы отдадите банку вторую стоимость квартиры. Рассчитав платеж, с учетом возможного ухудшения финансового положения, часто перестраховываются, оформляя ипотеку на больший срок. Мера предусмотрительности часто приводит заемщика к расслабленному состоянию – зачем платить больше, когда и так все устраивает, и платеж в банк не сказывается на уровне жизни семьи.

Никто не защищен от различных неприятностей, тем более, когда кредит в банк предстоит выплачивать годами и даже десятилетиями. Пока есть возможность – оплачивайте вперед, вне графика погашения, не забывая предупредить об этом кредитора. Это позволит снизить процентную переплату, а также приблизить момент снятия обременений с квартиры на пару лет.

Невнимательный поиск лучшего кредитора

Если брать заем на полгода-год, особой разницы, кто именно выдал ссуду, нет. Проверив надежность банка и условия договора, убеждаются в примерной схожести основных параметров банков. Когда оформляют ипотеку на несколько миллионов рублей, не стоит быть таким беспечным.

Решаясь купить кредитное жилье, часто обращаются в зарплатный банк, который с удовольствием предоставит выгодные условия по ипотеке. Не стоит доверять утверждениям, что клиент получает самую низкую ставку и лучшие условия. Возможно, в пределах одного банка ситуация обстоит именно так. Однако не исключено, что проверка готовности кредитовать в других банках покажет, что ставка ниже, чем «самое выгодное» индивидуальное предложение для зарплатных клиентов.

Не стоит думать, что выбор программ ограничен – российскими банками предлагаются тысячи ипотечных предложений. В каждом есть свои нюансы и отдельные преимущества, ценные в конкретном случае.

Даже разница в единственный пункт, приводит к экономии в десятки тысяч рублей. Разве рачительный хозяин ипотечной квартиры откажется от лишней сотни тысяч рублей, которая могла бы помочь в ремонте или совершении крупной покупки?

Выбор банка исключительно по процентной ставке

Ограничивая поиск кредитора только по процентной ставке, заемщик лишает себя других выгодных перспектив.

На самом деле переплата по процентам далеко не всегда складывается исключительно за счет применяемой банком ставки. На итоговый платеж за ипотечное жилье оказывают влияние:

• расходы по подготовке к ипотеке (в том числе на страхование и оценщика кредитора);
• различные комиссии и штрафы, применяемые банком при просрочках (следует оценивать условия по внесению средств, обслуживанию ссудного счета, комиссии за выдачу средств при совершении сделки и т. д.).

Не менее важны и другие параметры ипотеки:

1. Величина первого взноса.
2. Доступность погашения (не в каждом городе есть депозиторы для беспроцентного моментального зачисления средств).
3. Возможность учета «серой зарплаты».
4. Тип жилья, критерии подбора недвижимости по мнению банка.
5. Требования к заемщику.
6. Условия досрочного погашения и т. д.

Не секрет, что за низкой ставкой банк часто скрывает дополнительные требования к оформлению личной страховки либо ограничивает условия погашения и досрочного закрытия ипотеки. Перед тем, как ставить подпись в ипотечных бумагах, необходимо проверить каждый нюанс дальнейшего сотрудничества, тщательно соотнося свои возможности и банковские предложения.

Недооценка применяемой схемы расчета

Одним из важнейших параметров, когда заемщик собрался погашать ипотеку досрочно, является практикуемая банком схема расчета платежей. В зависимости от того, является платеж дифференцированным или начисляется по аннуитетной системе, итоговая переплата может серьезно различаться, если клиент намерен вернуть долг досрочно.

По аннуитетной схеме плательщик будет вносить равные платежи на протяжении всего срока, однако за внешней прозрачностью требований скрывается особое распределение доли процентов в общей сумме платежа. На первых порах заемщик возвращает банку проценты с преимущественными выплатами в первой половине срока. К окончанию действия договора проценты по ипотеке уже почти все выплачены, и досрочное погашение становится экономически неоправданным.

Дифференцированный платеж в банк не отличается постоянством – на первых порах выплачиваются огромные взносы, но по мере равномерного уменьшения основного долга проценты снижаются. Тут действует правило: чем больше погасишь, тем меньшие проценты банк начислит  по ипотеке в следующий раз. Погашать досрочно дифференцированными платежами выгодно на любом этапе ипотеки.

Неиспользование специальных государственных программ по ипотеке

Открывая сайты банков и знакомясь с текущими предложениями, заемщики редко обращают внимание на различные программы с господдержкой. Между тем внимательные граждане обязательно поинтересуются условиями действия, с удивлением обнаруживая, что оформить льготную ипотеку вполне по силам.

Социально ориентированных проектов, реализуемых государством на базе российских банков, великое множество. В качестве выгоды государство может предложить:

• частичное субсидирование;
• льготную ставку;
• особые условия погашения.

Чтобы стать участником программы, заемщику необязательно быть малоимущим или нуждающимся. Есть интересные проекты кредитования банками работников бюджетной сферы, семей военных.

Валютный кредит – так ли выгоден?

События 2008 года и далее, в 2014-м, стали серьезным испытанием для ипотечных клиентов. Взяв кредит под небольшой процент, никто не ожидал, что курс валют покажет такую динамику, причем далеко не в пользу заемщика. Собираясь сэкономить на переплате, люди вынуждены были переплачивать на обмене валюты, чтобы вносить своевременные платежи. Не случайно большинство банков, оценив негативный опыт валютных ипотек, отказались от подобной практики, а одним из вариантов рефинансирования стала услуга по переводу валютной ипотеки в рублевую.

Ошибаясь на каком-либо этапе сотрудничества с кредитором, заемщик рискует, жертвуя средствами, и немалыми. При тщательной подготовке к ипотеке и внимательном отношении к подбору программ банка экономически подкованный клиент может сберечь сотни тысяч рублей. Ведь именно такова цена ошибок ипотечных заемщиков.