Как правильно погасить ипотеку досрочно: полностью или частично

Получая крупный заем на приобретение жилья, собственники получают дополнительные обязательства перед банком на многие годы вперед. Ипотека существенно ограничивает право распоряжения собственностью, а также вынуждает платить проценты за использование кредита. За несколько лет переплата составляет существенную сумму. Возникает вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, когда появляется возможность внесения суммы вне графика.

Сокращение остатка долга влечет множество положительных моментов для заемщика, однако не всегда законный процесс досрочного погашения проходит без нарушений, ведь для банков сокращение долга невыгодно, а процентная прибыль снижается.

Досрочное погашение с точки зрения банка

Финансовое учреждение не вправе запретить погасить долг по ипотеке вне графика, а также препятствовать внесению средств, заставляя оплачивать дополнительные комиссии и штрафы. Это установлено гражданским законодательством (ст. 809-810 ГК РФ).

Тем не менее банкам невыгодно, если клиент решил выплатить раньше, так как исчезает часть запланированной прибыли в виде процентов. Искусственными препятствиями на пути к свободному погашению долга вне установленного лимита могут стать:

1. Введение дополнительных комиссий согласно пунктам подписанного договора. В качестве услуги выступает операция по перерасчету долга и составление нового графика.
2. Создание определенной процедуры внесения средств свыше установленного ежемесячного взноса.
3. Установка ограничений на погашение и на изменение условий дальнейшего погашения.

Обратившись с просьбой списать с основного долга сумму, превышающую платеж по графику, заемщик столкнется с необходимостью предварительного уведомления банка о дате и величине предстоящего списания. Заявление принимают в отделении, где оформлялся кредит, в письменном виде и только от самого заемщика. Многие финансовые структуры вводят ограничения по сумме списания (минимальный и максимальный порог), а при попытке сократить срок кредитования за счет дополнительного взноса и уменьшения долга сообщают о невозможности изменения периода действия договора.

В 2012 году были законодательно зафиксированы новые положения в ипотечном кредитовании с отменой:

1. Минимальной суммы взноса.
2. Взимания штрафа.
3. Запрета на досрочное внесение в течение определенного периода времени.

В настоящее время, чтобы согласовать уменьшение остатка по ипотеке, необходимо за 30 дней до наступления даты платежа подать заявление в банк, сообщив точную сумму и день исполнения процедуры.

Выгодно ли это заемщику

Любой платеж по кредиту вне установленного банком плана ведет к уменьшению переплаты, однако экономическая целесообразность данного шага зависит от многих сопутствующих параметров.

Ипотечный кредит может выдаваться с применением дифференцированной или аннуитетной системы расчета платежей, что оказывает большое влияние на итоговую экономию клиента. При дифференцированных платежах процент начисляется на сумму, предполагаемую к погашению основного долга, распределенного по количеству платежных периодов за весь срок кредитования. В результате наиболее высокие платежи приходятся на первый период действия договора. Переплата остается неизменной – в размере установленной ставки, применяемой к остатку долга. Досрочно гасить ипотеку с дифференцированным платежом выгодно в течение всего срока, однако данный порядок расчетов в ипотеке применяется крайне редко.

Более частым вариантом является аннуитетный платеж, когда за весь период высчитывается процентная переплата, которая далее распределяется таким образом, что большая часть процентов уплачивается в начале кредитования, когда основной долг практически не сокращается. Если не гасить ипотеки в первой половине периода договорных обязательств, выгода для заемщика сомнительна.

Так как аннуитет позволяет рассчитать единый неизменный платеж, увеличивая возможность получения большей суммы займа с учетом платежеспособности человека, при ипотеке практически всегда используется только данный способ расчета.

Условия получения и перечень необходимых документов

Процесс внесения дополнительной суммы довольно прост: необходимо написать заявление, в котором указать параметры предстоящей операции (сумма, дата).

К назначенному времени, после пополнения счета, банк готовит новые документы, подтверждающие снижение остатка долга и внесение средств. Заемщику выдают новый график, которого далее нужно придерживаться вплоть до полной ликвидации обязательств или следующего досрочного погашения.

Полное погашение ипотеки

Сравнивая выгоду полного закрытия долга вне графика, при аннуитетной схеме платежей это лучше делать в самом начале кредитования, когда еще не выплачена вперед процентная переплата за всю ипотеку. Для дифференцированного платежа правило расчета экономии довольно простое: чем быстрее гасится сумма, тем меньше размер переплаты за услуги банка.

Предваряя полное закрытие, заемщик должен согласовать точную сумму задолженности, чтобы избежать последующих начислений и претензий по факту последнего взноса.

Недостаточно просто внести всю сумму долга, чтобы считать кредит выплаченным. Необходимо знать, как правильно погасить ипотеку полностью, исключая последующие претензии банка. После того, как платеж появился на ипотечном счету и был учтен, получают справку о том, что кредитор более не имеет финансовых претензий, а договор расторгают.

При досрочном расторжении договора отпадает потребность в услугах страховщика, что позволяет требовать расторжения договора страхования с возвратом части средств за неиспользованный период.

Частичное погашение ипотеки

Если срок кредитования минимален (не более 3 месяцев), банк может отказать в досрочном погашении на основании условий договора. В договоре кредита некоторых банков встречается запрет на частичное досрочное погашение ипотеки.

Получив сумму, указанную в предварительном заявлении клиента, кредитор должен подготовить новый план внесения платежей с учетом изменившейся величины долга. Следующий платеж по графику будет производиться на основании нового плана.

При частичном погашении снижается величина ежемесячного платежа, в то время как срок договора остается неизменным. Таким образом банк сохраняет часть дохода, утраченного из-за досрочного внесения средств.

Подводные камни досрочного погашения

Собираясь гасить ипотеку вне графика, важно помнить, что при пополнении счета суммой, превышающей запланированный обязательный платеж, никакого списания долга не происходит.

В результате собственник ипотечного жилья может вносить на протяжении длительного периода большие суммы без какого-либо изменения по остатку кредитных обязательств. Проблема заключается в необходимости дополнительного уведомления банка и написания заявления, дающего основание на списание средств со счета в пользу сокращения ипотечной задолженности.

Необходимо понимать, что вносить деньги, не имея стабильного улучшения финансового положения, рискованно, если внеплановое пополнение может привести к ухудшению жизни семьи или вынудить обратиться за дополнительным кредитом, чтобы далее выплачивать процент, серьезно превышающий ипотечный.

Если внеплановый платеж несущественен по сравнению с основным месячным взносом, вряд ли будут оправданы частый пересмотр графика и написание заявлений. Более удобно вносить сумму периодически, по мере накопления дополнительных сбережений.

Столкнувшись с созданием дополнительных препятствий со стороны кредитора, не желающего уменьшать долг вне графика, рекомендуется написать досудебную претензию, сообщив о нарушении ряда положений гражданского законодательства. Право на свободное внесение средств в счет уплаты ипотеки согласуется со ст. 810 ГК, освобождающей от необходимости получения разрешения на досрочный взнос у кредитора. Зачастую подачи досудебной претензии уже бывает достаточно, чтобы банк согласился на учет внесенных средств при снижении долга, так как при обращении в следующую, судебную, инстанцию заемщик с высокой долей вероятности добьется удовлетворения своих требований.