Обзор программ для перекредитования ипотечных кредитов

Рынок ипотечного кредитования подвергается изменениям из года в год. На банковские предложения в том числе влияет ключевая ставка ЦБ, которая имеет тенденцию к снижению за последние несколько лет. Соответственно, и процентные ставки по ипотеке становятся все более привлекательными. Поэтому во многих банках предусмотрена программа рефинансирования ипотечных кредитов. В этой статье расскажем, как пользоваться такой программой, рассмотрим банковские предложения и варианты рефинансирования ипотеки при помощи АИЖК.

Что такое ипотека

Чтобы определить, какую программу рефинансирования ипотеки лучше подобрать, сначала необходимо разобраться в принципах ипотечного договора. Ипотека – это целевой заем. Банк финансирует сделку купли-продажи, в результате которой заемщик получает недвижимость в собственность, но при этом и обязательства по выплате кредитных средств.

Приобретаемая квартира становится предметом залога. Это означает, что пока не погашен долг, заемщик не имеет права совершать регистрационные действия, т. е. продавать или отчуждать имущество. По условиям некоторых договоров также нет возможности сдавать объект в аренду.

Выплата долга регламентируется графиком погашений. При этом заемщик может на любом этапе вернуть весь кредит или его часть с экономией процентов. График может быть как аннуитетный – с равными ежемесячными платежами, так и дифференцированный – с равной частью основного долга.

Валюту ипотеки заемщик вправе выбирать самостоятельно, при условии, что у банка есть такое предложение. Клиент обязан страховать имущество по рискам тотального разрушения. Средний процент по ипотеке на текущий момент колеблется от 9 до 14% годовых. Регулируются взаимоотношения на основании:

• федерального закона об ипотеке;
• федерального закона о потребительском кредитовании;
• Гражданского кодекса;
• договора ипотечного кредита;
• залогового договора.

За невыполнение обязательств перед банком компания может в судебном порядке потребовать предмет залога в целях реализации и погашения долга. Также банковская организация вправе назначать установленный штраф в случае нарушений условий.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование – это перекредитование ипотеки. Возможность оформить договор в другом банке, который самостоятельно погасит задолженность, но клиент должен будет выполнять условия по договору с новым кредитором. Варианты рефинансирования:

1. Снижение процентной ставки. С каждым годом проценты постепенно снижались, поэтому у клиентов, у которых оформлены договоры в 2012–2013 годах, имеют более высокие ставки, чем текущие банковские предложения. Поэтому в целях экономии переплаты есть смысл обратиться с такой просьбой.
2. Снижение ежемесячного платежа. Такие условия достигаются за счет увеличения срока кредитования. Снизить ежемесячный платеж не получится в том случае, если текущий договор и так рассчитан на максимальную длительность.
3. Смена валюты. В связи с ослаблением курса рубля и его нестабильностью заемщики, которые имели валютную ипотеку, попали в тяжелые условия. Поэтому многие банковские организации могли пойти навстречу и пересчитать кредит в рубли.

Стоит учитывать, что рефинансирование – это не обязанность, а право банка. Здесь банковские компании действуют по тому же принципу, как и при оформлении стандартной ипотеки. Если организация посчитает, что долг возвращен не будет, то в рефинансировании откажут.

Альтернативой рефинансирования является реструктуризация кредита. Это изменение условий по договору на основании заявления клиента. Реструктуризация осуществляется внутри одного банка, т. е. если договор оформлен в Сбербанке, то заемщик имеет право попросить Сбербанк пересмотреть условия, запросив реструктуризацию. Банковские компании вправе принимать любые решения на их усмотрение.

Заключительный вариант для заемщиков – это использование государственной программы при поддержке АИЖК – агентства ипотечного жилищного кредитования. Об этой программе расскажем подробнее чуть ниже.

Рефинансирование в банках

Для начала же рассмотрим, что предлагают ведущие банковские компании на текущий момент. Важно обратить внимание именно на предлагаемую процентную ставку, она должна быть ниже не меньше, чем на один целый процент. Иначе возможные договоры страхования и затраты на переоформление могут всю выгоду свести к нулю.

Сбербанк

Этот банк может предложить перекредитовать ипотеку со ставкой в 9,5%. Размер финансирования может быть в пределах от 1 до 7 млн рублей, но размер рефинансируемого кредита должен быть меньше чем 80% от стоимости залогового имущества. Длительность договора может достигать 30 лет.

ВТБ 24

ВТБ предлагает ставку в 9,7%. Срок кредитования рассчитан до 30 лет. Минимальная сумма начинается от 400 000 рублей, а максимальная зависит от города. 30 млн для регионов:

• Москва и Московская область;
• Санкт-Петербург и Ленинградская область.

15 млн:

• Владивосток;
• Екатеринбург;
• Сочи;
• Казань;
• Новосибирск;
• Красноярск;
• Ростов-на-Дону;
• Тюмень.

Для остальных регионов максимальная сумма финансирования не превышает 10 млн рублей.

Открытие

В этом банке можно получить деньги под 9,35%. Возможный срок ипотеки ограничен рамками от 5 до 30 лет. Сумма кредита начинается от 500 000 рублей. При этом для Санкт-Петербурга, Москвы и соответствующих областей максимум – 30 млн рублей. Для других регионов – 15 млн рублей. Банковская компания может выделить не более 90% от залога.

Что такое АИЖК

Это организация, деятельность которой направлена на помощь социально незащищенному населению, у которого имеются ипотечные кредиты. Изначально компания имела собственные условия по ипотеке. То есть клиенту могут рефинансировать договор непосредственно в АИЖК. После 2015 года организация ограничила свою деятельность, оформив партнерские отношения с ключевыми банковскими компаниями в России. Воспользоваться программой АИЖК могут:

• семьи с несовершеннолетними детьми;
• ветераны войны;
• инвалиды любой категории;
• родители, воспитывающие детей-инвалидов.

Программа АИЖК

Существуют различные варианты для рефинансирования при поддержке АИЖК:

• снижение процентной ставки до 12%. Разница компенсируется из государственной казны;
• предоставление отсрочки платежей до 18 месяцев. Клиент может получить «каникулы» и не выплачивать долг в установленные сроки;
• 600 000 рублей за счет государства. Денежные средства перечисляются на счет по кредитному договору в пользу погашения основного долга.

Рефинансирование предусматривается в случае, если у клиента ухудшилось материальное положение. При этом необходимо документальное подтверждение. Такими документами могут выступать:

• трудовая книжка с записью об увольнении;
• выписка со счета за последние 3 месяца, куда поступает заработная плата;
• справки об ухудшении состояния здоровья, которые препятствуют нормальному трудовому режиму;
• любые другие справки по усмотрению обращающегося.

Банки с большей вероятностью одобрят пересмотр условий, если фактические доходы упали не меньше чем на 30% от тех показателей, которые имели место быть на момент заключения сделки.

Требования к заемщикам

Каждый банк вправе самостоятельно выдвигать требования. Компании заинтересованы в платежеспособных клиентах. Но можно выделить общий перечень условий:

• гражданство;
• по месту регистрации имеется банковское представительство;
• возраст от 21 до 65 лет;
• совокупный доход превышает предполагаемый ежемесячный платеж на 60%;
• трудоустройство не менее полгода на текущем месте;
• текущий кредит действует не меньше года;
• на данный момент все просроченные задолженности погашены;
• кредитная история не имеет негативных факторов.

Клиенты для банковских компаний – это источник прибыли. Поэтому не стоит думать, что рефинансирование – это невозможно. Финансовым учреждениям могут быть выгодны такие условия. Ведь организация получает нового лояльного клиента, по мнению которого банк ему помог.

Плюс поскольку производится досрочное погашение даже менее выгодного кредита, банковская компания все равно остается в прибыли. Так как договор закрывается с учетом процентов за текущий расчетный период пусть и под больший процент. И предполагается, что клиент будет выплачивать деньги длительный срок, что создаст доход для банка.

Какие понадобятся документы

Конкретный набор документов лучше уточнить перед оформлением в банковской организации. К общим принципам можно отнести:

• паспорт всех участников кредитного договора;
• заявление на ипотеку;
• документы на право собственности;
• справку от кредитора с размером долга;
• справку от оценщика недвижимости;
• второй документ, удостоверяющий личность;
• справки о доходах.

Стоит обратить внимание, что оценивать недвижимость придется за счет собственных средств. Но перед тем, как это сделать, рекомендуем сначала составить заявку, чтобы получить предварительное решение.

Порядок действий

1. Необходимо найти интересное предложение и составить заявление через сайт или филиал. Необходимо обращать внимание на то, является ли банк участником программы АИЖК, а также рассмотреть текущие ставки.
2. Дождаться одобрения банка, после чего предоставить полный комплект всех требуемых документов. На сбор данных банк дает до месяца.
3. Уведомить текущего кредитора о рефинансировании и получить справку с долгом и сроками внесения денег. Также следует уточнить о необходимости составления заявления на закрытие договора или других мер, которые понадобится выполнить, исходя из условий.
4. Заключить сделку на кредитный договор.
5. Оформить все необходимые страховки. Обязательной является только страхование имущества. Но есть варианты, которые позволяют снизить процентную ставку. Также, возможно, есть смысл перевести свой зарплатный проект в текущий банк, что позволит получить выгодное предложение.
6. Проконтролировать зачисление денег на счет по погашению кредита. Это можно сделать в личном кабинете или позвонив по телефону. Стоит учитывать сроки межбанковского перевода, которые могут достигать 5 дней.
7. Оформить новый договор залога. Собственность остается за заемщиком, но объект переходит в залог к другому банку.
8. Получить справку у бывшего кредитора о закрытии ипотеки.
9. Пользоваться новыми выгодными условиями, не допуская просроченной задолженности.

В целом процедура рефинансирования не сильно отличается от оформления обычного договора. Выполнив этот порядок действий, можно не беспокоиться за свои финансы.