Подводные камни ипотеки: 5 советов, как не оказаться в долговой яме

Кредит на приобретение недвижимости – удобный и доступный инструмент как для желающих улучшить свои жилищные условия, так и для потенциальных инвесторов, дождавшихся удобного момента, чтобы выгодно вложиться в покупку жилья. И когда нет возможности разом выплатить всю сумму за дом, такая ссуда становится весьма привлекательной банковской услугой.

Тем не менее любой заем – это прежде всего строгие обязательства, при несоблюдении которых можно на несколько лет попасть в долговую кабалу, особенно если к этому прилагаются предусмотренные почти каждым финансовым учреждением штрафные санкции в виде пени за просрочку.

Важно! В последнее время средние показатели процентных ставок выросли на 2-3%, поэтому нужно сначала оценить все возможные риски, а потом решить, стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше переждать?

И хотя не следует грешить на все банки, терять бдительность тоже нельзя: ежемесячно вы будете отдавать кредитору приличную сумму, так что лучше подготовиться к таким обязательствам с умом и заблаговременно. Долговое бремя может оказаться легче, если перед заключением договора соблюсти всего пять рекомендаций:

• прежде чем тратить время на поиски квартиры/дома, сначала найдите надежный банк и дождитесь одобрения кредита;
• вдумчиво работайте с финансовыми инструментами;
• выбирайте оптимальное для ваших нужд жилье, а не «на вырост»;
• учитывайте потенциал возможной перепродажи;
• не стесняйтесь заниматься прямой торговлей.

Затраты времени и сил в итоге обернутся изрядной финансовой выгодой. Не нужно жить впроголодь или работать в трех-четырех местах ради одной задолженности, когда достаточно поиграть с цифрами.

Что искать раньше: банк или жилье?

Люди, берущие ссуду на жилье впервые, допускают расхожую ошибку: они предпочитают найти сначала квартиру, а затем уже бегать по финансовым организациям. Кредит при этом нужно согласовать, и не факт, что банк одобрит необходимую сумму, не завысит кредитную ставку и сделает все в сроки, пока для вас «придерживают» понравившийся вариант.

Проанализируйте свои возможности, изучите рынок, представьте дом мечты и примерную цену на него, получите одобрение банка на кредит, а уже после ищите конкретные предложения. На это понадобится около 3-4 месяцев. Если не уложитесь в срок, нужно повторно обратиться с ходатайством или найти другого кредитора. В любом случае вы экономите как минимум на процентах.

Финансовые тонкости

Сегодня большинство банков стремится не столько победить, сколько просто выжить в жестких конкурентных условиях, поэтому у клиентов есть возможность выбора из нескольких видов кредитных программ. Если вы намереваетесь, к примеру, взять ипотеку в Сбербанке, то вас ознакомят с условиями ипотечного кредитования типа «На новостройки» (с субсидированием и без), «На готовое жилье», «Семейное с господдержкой», «С рефинансированием» и т. д.

И хотя кредит – всегда переплата, у потенциальных заемщиков остается возможность ее уменьшить. Основные критерии для этого:

• процентная ставка;
• срок и сумма платежа;
• валюта кредита;
• отношение платежа к доходам семьи.

Десятые доли процента в ставке кажутся незначительными, пока не начнете выплачивать. Разница в сотни тысяч ежегодно – серьезная причина для вдумчивого выбора кредитной программы. Привлекательные плавающие проценты с привязкой к ставке ЦБ будут ниже, чем фиксированные, но в любой момент могут взлететь до 20-26% годовых и полностью съесть семейный бюджет. В большинстве случаев чуть более дорогая стабильность оказывается выгодней.

Деньги нужно занимать только в валюте, в которой получаете зарплату, даже если проценты в долларах или евро ниже. В договоре четко прописано, что изменения курса – основной риск такого кредита, а значит, компенсировать разницу вам никто не будет. Также планируйте кредит, чтобы в месяц на погашение долга уходило не больше 30% от совокупного дохода семьи, что защитит от неожиданностей. Можно увеличить срок выплат и уменьшить сумму:

• кредит на 10 лет – с ежемесячными взносами около 28 000 рублей;
• тот же кредит на 20 лет – выплаты в районе 22 000 рублей.

Во втором случае отдадите большую итоговую сумму, но обеспечите комфортный уровень жизни. Всегда можно погасить кредит досрочно и сэкономить на процентах.

Существует еще такое понятие, как «грейс-период» – это «свободный» промежуток времени, в течение которого с вас не будут взиматься проценты. После этого ваш кредит «стартует» с исходной суммы.

Средства есть, так почему бы не пентхаус?

Даже неплохо зарабатывающему человеку не нужна пятикомнатная квартира для многодетной семьи, если у него только жена и пара рыбок в аквариуме. Выбрав жилье, оптимальное для нынешних нужд, вы гораздо быстрее за него расплатитесь. Впоследствии эту собственность можно продать и купить при помощи новой ссуды что-нибудь получше и подороже, а совокупные траты выйдут даже меньше, чем если с самого начала возьмете заем на второй вариант. Чем адекватней запрос, тем более разумные «безрисковые» проценты предлагает банк.

Не ленитесь обращать внимание на ликвидность

Опция перепродажи значима всегда. Вдруг срочно понадобятся деньги на лечение? Соберетесь эмигрировать? Кроме того, низкая цена квартиры или дома обусловлена объективными показателями:

• криминогенная обстановка;
• риск природных бедствий;
• ужасная городская инфраструктура.

Это и дополнительные расходы при эксплуатации, и одновременно рисковое вложение с точки зрения банка, не всегда готового выдать деньги на сомнительную покупку.

Торговаться можно и с продавцом

Лето – «мертвый сезон», когда количество сделок падает и появляется простор для торговли. С одобренным кредитом вы быстро найдете хорошее жилье даже без посредничества риелторской фирмы. Связавшись с продавцом напрямую и приложив толику обаяния, можно скинуть до нескольких сотен тысяч с первоначальной цены. А это в итоге даст ощутимую экономию, поскольку заемных денег вам понадобится меньше. А когда гарантом выступает банк-кредитор, продавец с большей готовностью пойдет на сделку.