Долги под ключ: лучший способ избавиться от ипотеки?

Если нет желания платить по ипотеке, кредиторы предлагают просто отдать ключи и забыть о взятых обязательствах. Однако устраивает ли такая цена ипотечного клиента? Заплатив кредитору часть долга вместе с процентами, неожиданно выясняют, что долг банку равен стоимости квартиры. Между тем, положение с невозвратами по кредитному долгу заставляет Центробанк искать пути решения, и возврат квартиры взамен аннулирования финансовых претензий рассматривается как альтернатива, устраивающая обе стороны ипотеки.

Игры с собственностью: квартира в обмен на долг

Стало известно, что Центробанк рассматривает вариант обмена ключей за ипотеку, однако изменившаяся ситуация на рынке недвижимости часто приводит к тому, что долг по кредиту превышает стоимость жилья.

Мы годами наблюдали, как недвижимость росла в цене, несмотря на кризисы и катаклизмы, а инфляция обесценивала деньги. Квартиры и дома оставались надежным способом инвестиций, несмотря на различные проблемы в российской экономике. Однако последние тенденции заставили задуматься, а так ли выгодна подобная инвестиция?

Несмотря на все плюсы ипотеки, складывается такая ситуация, когда владелец кредитной недвижимости, купивший ее 3-5 лет назад, остается должен банку сумму, равную текущей рыночной цене. Получается, что заемщик годами выплачивал кредит вместе с процентами, нес расходы на страхование, но падение цен на недвижимость привело к тому, что вложенные средства обесценились.

Получив ключи от новенькой квартиры, заемщик в течение некоторого времени пользовался недвижимостью, а затем, когда возникли проблемы с оплатой по кредиту, банк забирает собственность. Вызывает сомнения выгода от подобного сотрудничества с банком.

Но у банка свои доводы – вероятность невозврата настолько велика, что вынудила искать дополнительные способы финансовой защиты. Проблема – в действующем порядке оформления ипотеки, установленном законодательством.

Права заемщиков и сложности ипотеки

Согласно закону об ипотеке, квартира, покупаемая с использованием заемных средств, оформляется в залог банка. Эта мера обеспечивает право кредитора, в случае невозврата, требовать компенсации через продажу залогового имущества. И все же остаются сложности – продать залоговое имущество допустимо только по судебному распоряжению.

В ипотечном соглашении включены пункты о праве кредитора претендовать на деньги с продажи квартиры, если заемщик откажется исполнять обязательства. Кредитор вправе досрочно потребовать возврата всей суммы при пропуске пары пара платежей, а при невозможности быстрой оплаты – взыскать через суд.

Но есть одно «НО» – средства возвращают по судебному решению, после разрешения продажи жилья, что требует времени на подготовку и проведение суда, а затем организацию распродажи.

Еще одним минусом является дисконт, предлагаемый банками для скорейшей продажи залогового жилья. Желающие приобретают подобную недвижимость с особой скидкой.

Интересуясь покупкой недвижимости по выгодной цене, клиенты банка видят размещенные на сайтах залоговые объекты к продаже. Кредитора не волнуют проблемы заемщика и останется ли какая-либо сумма после продажи. В результате, лоты к продаже часто продают по цене ниже рыночной. Покупатель выигрывает в цене, но получает другие проблемы – для того, чтобы переоформить жилье, придется подождать, пока банк решит вопросы с выпиской и фактическим освобождением собственности.

Несмотря на то, что кредитный договор содержит условия о передаче залога в пользу банка, процедура переоформления не отличается простотой.

Пока остальные кредиторы ожидают решения вопросов, отдельные банки ищут пути для преодоления проблемы. Транскапиталбанк, например, активно применяет схему через соглашение об отступном, подписываемом с должником.

Меняю долг на квартиру: кому это нужно?

Практика упрощенной работы с ипотечной недвижимостью активно используется в Европе и Америке. Получая ипотеку, заемщик заранее знает, что банк заберет собственность после неплатежей. Если возникла задолженность, клиент просто передает кредитору ключи, чтобы аннулировать задолженность. После этого зарубежный заемщик освобождается от обязательств, а банк снимает финансовые претензии к гражданину.

Такой вариант развития взаимоотношений с должником не решает полностью проблему с погашением кредита, однако делает процесс проще. Должник не теряет шансов впоследствии снова взять кредит для покупки недвижимости. Минусом принято считать, что выплаченные средства банк не вернет.

От использования этой схемы выигрывают все – банк возвращает деньги, а заемщик избавляется от ненужных судебных разбирательств и дополнительных издержек, сохраняя репутацию надежного человека.

Для банков направление продажи недвижимого имущества представляет собой побочный вид деятельности, не вызывая коммерческого интереса. Поэтому нет интереса и тратить драгоценное время банковских работников на поиск выгодного покупателя.

Вариант «ключи за ипотеку» не претендует на универсальность, так как многие заемщики покупают в ипотеку первое и единственное жилье. В результате, в ипотечной квартире оказываются прописаны члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Перед продажей залогового имущества предстоит урегулировать юридические тонкости, связанные с переездом семьи в менее комфортабельное жилье.

Вопрос с упрощением схемы реализации ипотечного жилья на законодательном уровне только предстоит решать с учетом последствий для клиента и кредитора. Однако, как вариант выхода из долгового тупика, возврат ключей за долг банку имеет право на существование.