Как не угодить в ипотечный «капкан»

Тот, кто брал ипотечный заем, знает, что ждет человека, решившегося оформить кредит, не имея намерений и возможностей досрочно вернуть сумму, – многолетние выплаты с урезанием семейного бюджета. Если, взяв просторную ипотечную квартиру, заемщик сталкивается с потерей работы или снижением заработка, ежемесячный платеж, изначально казавшийся невысоким, превращает жизнь в постоянную борьбу по сбору средств на ипотеку. Пока не будет внесен последний платеж, заемщику предстоит приложить массу усилий, чтобы своевременно вносить средства.

Государственная поддержка рассчитана на помощь отдельным категориям граждан и их семьям, однако не всегда эта помощь дает положительный эффект. С появлением второго ребенка семья получает право на использование материнского капитала, направляемого на погашение ипотеки. Как следствие использования государственных средств, возникает обязательство перед детьми. В результате ипотечное жилье практически невозможно продать, даже если заемщик решился на продажу с целью погашения долга.

С заботой о детях

С программой материнского капитала тысячи семей смогли улучшить свои жилищные условия, а средства из бюджета использовать сразу, не дожидаясь исполнения ребенку 3 лет. Такая возможность предоставлена ипотечным заемщикам, намеренным досрочно погасить или полностью закрыть ипотеку на установленных государством условиях.

Проблема в том, что квартира числится в собственности за заемщиком только до закрытия кредитного долга, а после снятия обременений возникает обязательство наделения каждого из членов семьи долями. Ни один риелтор не согласится продать такую квартиру, даже если банк даст предварительное согласие на продажу с целью последующего погашения долга. Единственная возможность продажи – с огромной скидкой, за бесценок, однако в результате такой реализации средств может не хватить для решения проблем с кредитором.

И даже если урегулированы вопросы с банком и найден покупатель, придется получать согласие органов опеки на продажу недвижимости. В такой ситуации государственный орган откажется согласовать сделку, если родители не предоставят своим несовершеннолетним иждивенцам равноценное или лучшее жилье.

По следам материнского капитала – выход в тупик

В результате ипотечный заемщик становится заложником взятых обязательств:

• перед банком при погашении кредитных обязательств;
• перед ПФР и собственными детьми при выделении долей;
• перед органами опеки – при согласовании лучших условий для несовершеннолетних собственников при продаже жилья.

Заемщик, столкнувшийся с финансовыми проблемами, вынужден продать квартиру, чтобы рассчитаться по долгу. Но чтобы продать ипотечное жилье, необходимо согласовать продажу с органами опеки. А чтобы получить согласие, родители должны обеспечить детей другим равноценным имуществом, что также требует больших расходов. Ловушка захлопнулась, а заемщик попадает в безвыходное положение: ни вернуть долг, ни продать жилье он не может.

Тем не менее в законодательстве остаются лазейки, позволяющие выйти с достоинством из создавшейся ситуации:

1. Преодолеть сложности с опекой поможет переоформление жилья от ближайших родственников в пользу несовершеннолетних.
2. Сократить усилия и повысить стоимость продаваемого жилья поможет проведение сделки через переоформление кредитных обязательств на нового заемщика-покупателя.

Однако для поиска претендента придется постараться – нужно найти покупателя, готового кредитоваться в том же банке.

Парадокс ситуации заключен в невозможности продажи ипотечного жилья, чтобы рассчитаться с кредитором, даже если сам клиент согласен расплатиться с помощью квартиры. В дальнейшем, из-за отказа опеки согласовать сделки (их действия регламентированы законодательством), долг увеличивается, начисляют штрафы и неустойки, и банк будет настаивать на продаже жилья уже через суд.

Если бы подобная ситуация была частной, вряд ли нужно было бы волноваться. Однако проблема с трудностями при выплатах из-за отсутствия средств становится делом привычным, а в условиях, когда ежегодно тысячи заемщиков оформляют маткапитал для частичного досрочного погашения, в расставленных законодательством ловушках оказываются сотни и тысячи граждан.

Помощь закончилась, или Ипотека на перепутье

Перед заемщиком, попавшим в сложное положение, стоят несколько путей:

1. Попытка урегулировать проблему с самим кредитором – путем реструктуризации или отсрочки, пересмотра кредитных условий, перевода долга в другой, более выгодный банк.
2. Поиск варианта получения согласия с представителями опеки с оформлением на детей другой собственности или увеличением доли детей с сохранением объема имущественных прав при обмене квартиры на меньшую жилплощадь.
3. Продажа ипотеки новому заемщику, если удастся согласовать сделку с отделом опеки.

Многие предпочитают более ясные и прямые схемы – с сохранением жилья и пересмотром условий погашения. А иногда без передачи недвижимости новому клиенту не обойтись.

Программы социальной направленности прекратили свое существование в связи с тяжелым положением в экономике и банковской сфере. А государство, не имея возможности оказывать человеку помощь, предлагает использовать помощь непосредственно заинтересованных банков.

Финансовые структуры спешат отчитаться перед клиентами и государством о предпринимаемых мерах. 32 тысячи заявок на реструктуризацию, 200 тысяч консультаций для ипотечных заемщиков от Сбербанка – капля в море возросших запросов заемщиков на реструктуризацию и пересмотр параметров займа. Уже 8 лет клиенты ВТБ24 указывают преимуществом шанс снизить расходы на процентную переплату и увеличить срок кредитования.

Отношение банков к предоставляемым преимуществам неоднозначное – одни считают, что пересмотр условий кредитования приведет к стабильности, а другие бьют тревогу в связи с повышенными рисками неплатежей. Если просрочка незначительная, заемщику проще вернуться к следованию графику выплат, а банк начнет получать стабильный процентный доход.