Как получить ипотеку на вторичное жилье?

Среди существующих программ жилищного кредитования особым спросом пользуется ипотека на вторичное жилье. Многие семьи, планирующие обзавестись собственным жильем, выбирая объект недвижимости, обращают внимание на рынок вторички как менее дорогостоящий и более безопасный вариант.

Если покупка строящейся квартиры влечет за собой риски, связанные с надежностью застройщика, непредсказуемыми ситуациями, то в отношении уже сданных объектов гарантируется передача полного права на собственность, при условии тщательной предварительной проверки на юридическую чистоту. Есть и иные преимущества, связанные с условиями, на которых дается ипотека. Следует разобраться, какая недвижимость считается вторичным жильем, и как лучше оформить кредитную сделку.

Достоинства и недостатки ипотеки на вторичку

Перечислять преимущества ипотеки на вторичное жилье 2018 года можно долго, однако основной плюс покупки готовой собственности заключается в меньшем риске и отсутствии зависимости покупателя от действий застройщика, его планов, финансовых, юридических, технических возможностей к исполнению условий договора.

К положительным сторонам приобретения кредитной квартиры из вторичного фонда можно отнести следующие моменты:

1. Возможность быстро заселиться, сразу после оформления сделки.
2. Стоимость жилья не имеет твердой фиксированной величины, все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом.
3. Выбор практически неограничен, можно подобрать любой район, дом, этаж, планировку, учесть особые потребности клиента.
4. Развитая инфраструктура, близость от садов, школ, поликлиник, транспортных коммуникаций.
5. Юридическая прозрачность сделки позволяет выявить возможные риски появления претензий от третьей стороны, проверить на соответствие каждый параметр, указанные в документации на жилье.
6. В отличие от строящегося объекта, владелец ипотечной вторички гарантированно получает ключи от квартиры и все права собственника. При покупке не сданной новостройки в условиях нестабильности риск банкротств и мошенничества очень велик.
7. Охотное кредитование ликвидной вторички со стороны банков, что выражается в маленьком проценте по ипотеке и комфортных условиях оформления, погашения долга.

Несмотря на все преимущества, не стоит забывать и о недостатках кредитования вторичного сектора:

1. Недобросовестный продавец может умолчать о наличии проблем с продажей, оформлении объекта в залог, наличии иных ограничений, по которым на недвижимость могут претендовать другие лица. После передачи денег продавцу может выясниться, что на данной площади были зарегистрированы лица, выписать которых законным путем было нельзя. В результате, на право проживания в квартире будут претендовать посторонние лица. Не всегда юридическая проверка способна выявить скрытые проблемы, при которых уже после сделки появляются новые претенденты на собственность.
2. Плохое состояние инженерных коммуникаций и состояния жилья могут привести к снижению ликвидности, что сделает невозможным одобрение сделки у кредитора.
3. На успех сделки повлияет наличие неузаконенной перепланировки. Зарегистрировать квартиру, в которой были проведены конструктивные изменения, не удастся. Потребуется предварительно согласовать и получить новые документы с учетом внесенных изменений и лишь затем выходить на сделку.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Процесс приобретения кредитной квартиры состоит из нескольких этапов. Необходимо заранее узнать, как оформляется ипотека на вторичное жилье, и какие ограничения может выдвинуть кредитор.

Будущему владельцу квартиры предстоит следующий порядок действий:

1. Первичный сбор документов для подачи предварительного запроса на предоставление кредитной линии.
2. Изучение условий, дают ли ипотеку рассматриваемой категории заемщиков, подбор оптимальной программы и финансового учреждения.
3. Определение требуемых параметров кредита с учетом располагаемой суммы первоначального взноса, величины кредитной линии, сроком погашения, допустимого ежемесячного платежа, исходя из существующего заработка.
4. Подача заявки на рассмотрение в выбранный банк. Можно подать запрос сразу в несколько организаций, чтобы определить, где предоставляются более низкие ставки, гибкие условия обслуживания долга, иные дополнительные преимущества.
5. Выбор варианта, соответствующего критериям будущего покупателя, с учетом располагаемого лимита средств и готовности продавцов на ипотечную сделку (деньги поступают в распоряжение бывшего владельца квартиры только после завершения регистрационной процедуры с переоформлением прав на нового собственника).
6. Подготовка полного пакета документов к сделке со стороны продавца. От заемщика требуется оформить заключение экспертов об оценочной стоимости жилья. Чтобы получить ипотеку, заемщик собирает внушительный перечень бумаг: личные документы и справки об официальном доходе, техническая, юридическая документация на объект, справки о зарегистрированных жильцах, отсутствии долгов и обременений. Полный список сообщит менеджер, ведущий ипотечную сделку, с учетом конкретной ситуации.
7. Перед сделкой потребуется оформить страхование будущего объекта залога. А сама закладная подписывается в момент заключение ипотечного договора. Дополнительно финансовая организация может попросить оформить личную страховку по основным рискам, обеспечивая себя защитой на случай невозврата вследствие каких-либо негативных событий.
8. Накануне составления и подписания соглашения, банк тщательно изучит документы на объект недвижимости. Следует внимательно изучить параметры жилья, приобретение которого готов кредитовать банк. Это позволит избежать отказа в последний момент перед сделкой. Отдел безопасности проверит репутацию плательщика на предмет отсутствия в прошлом значительных просрочек, непогашенных на текущий момент проблемных долгах и т.д.
9. В назначенный день происходит подписание купчей и ипотечного договора. Следует внимательно читать договор с продавцом, а также тщательно изучить положения в соглашении с кредитором, чтобы в дальнейшем не иметь неприятностей в связи с переоформлением недвижимости и дальнейшими выплатами долга.
10. Получив на руки купчую, закладную, ипотечный договор, покупатель обращается в Росреестр с целью внесения новой регистрационной записи, информирующей о смене собственника. Срок на проведение регистрации составляет 5 дней, после чего, заемщик получает новые документы на собственность, а продавец получает оставшуюся согласно договора сумму в банке.

Условия и особенности ипотечного кредитования

Благодаря привлечению заемных средств, заемщик сможет стать собственник недвижимости даже при наличии незначительной (не менее одной десятой доли) суммы личных накоплений. В свою очередь, кредитор, выдавая крупные суммы, должен быть уверен в безопасности сотрудничества с клиентом, выдвигая особые требования к жилью.

В отличие от классических займов, ипотеке характерны следующие параметры:

1. Большие лимиты кредитной линии, позволяющие финансировать до 90% от оценочной стоимости объекта.
2. Пониженные ставки, обеспечивающие небольшую долю переплаты.
3. Увеличенный срок кредитования – до 30 лет (в некоторых случаях заем погашается дольше).
4. Обязательность оформления залога и страховки на залоговую недвижимость.
5. Ограничение в праве распоряжением объектом на протяжении действия ипотечного договора.

Так как срок погашения длителен, в течение десятилетий суммарная переплата по процентам может многократно превысить изначальную суму займа. Необходимо заранее рассчитать, сколько средств потребуется вносить ежемесячно, чтобы погашать долг в соответствие с установленным графиком.

Получить согласие на сделку можно, если выбирать имущество с учетом требований банка. Традиционные требования к ипотечному жилью выглядят следующим образом:

• высокая ликвидность объекта залога;
• юридическая чистота оформляемых документов, отсутствие ограничений в праве распоряжения;
• объект располагается в доме с исправными коммуникациями, отличным техническим состоянием, этаж не может быть первым или последним;
• предыдущий хозяин владел ею более 3 лет;
• перепланировка должна быть узаконена;
• жилплощадь должна быть изолирована и иметь все необходимые для проживания удобства.

Подводные камни

Чтобы ипотека на вторичном рынке жилья была успешной, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

1. Выбирать для покупки только отдельные объекты недвижимости (квартира или дом). Купить невыделенную долю в квартире нельзя.
2. Проверяют год сдачи дома в эксплуатацию, степень износа по технической документации, общее состояние зданий. Банк запретит любую сделку, если дом признан аварийным ил запланирован под снос.
3. Под запретом также сделки между ближайшими родственниками.
4. Сложно, а иногда и вовсе невозможно получить разрешение на выделение кредитной линии, если собственником является ребенок, лицо с инвалидностью, осужденный.

Так как сумма займа велика, а срок кредитования длителен, банки дают ипотеку только в том случае, когда не остается сомнений в юридической чистоте сделки и успешном погашении долга.