Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?

Ипотечный заем – повышенные обязательства, переплата по процентам, постоянное состояние стресса для заемщиков с нестабильным финансовым положением. Стоит ли прибегать к услугам банка? Или рассчитывать купить жилье исключительно за собственные средства? Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса обоснованности ипотеки, задайте себе вопрос: удается ли вам откладывать столько, сколько планировалось в изначальных расчетах?

Самостоятельное накопление – дело для тех, кто научился контролировать свой бюджет и целенаправленно идет к своей цели. Но часто возникают непредвиденные обстоятельства, которые мешают откладывать нужную сумму согласно утвержденному личному плану. Когда нет уверенности в собственных силах при создании многомиллионного капитала и необходимо мириться с арендным жильем, вопрос обоснованности ипотеки отпадает. Для тех, кто привык контролировать свой бюджет и готов идти на определенные неудобства, встает вопрос, что выгоднее для покупки жилья: ипотека или накопления.

Особенности ипотеки

Несмотря на общий спад темпов кредитования, ипотека продолжает оставаться желанным продуктом в банковском портфеле. Сложилась уникальная ситуация, когда процентная ставка снизилась, а наблюдаемое на протяжении последних лет падение цен на рынке недвижимости приблизило заветную покупку и сделало доступным ипотечное жилье.

Обращаясь в кредитную организацию, человек получает шанс в течение 2-3- месяцев решить жилищный вопрос, пройдя соответствующую процедуру. Когда семья срочно нуждается в жилье, наличие небольшой суммы сбережений позволит рассчитывать на благополучный переезд в новую просторную квартиру, избавившись от необходимости платить за арендное жилье.

Однако после подписания договора человек получает долгосрочные обязательства перед банком, а купленная квартира остается в залоге на всем протяжении кредитования. Ни продать, ни подарить такую недвижимость не получится.

К минусам ипотеки относят и расходы, которые сопровождают обязательства:

1. Ежегодная страховка квартиры, титула, здоровья и жизни заемщика.
2. Расходы на оценку и оформление сделки через банк.
3. Внесение первого взноса.

В результате условия ипотеки кажутся уже не столь привлекательными, а ежемесячная обязанность вносить крупные платежи на протяжении 10-20 лет скажется на психологическом настрое должника, ведь в течение этого срока периодически будут возникать различные жизненные проблемы, смена или потеря работы, ухудшение состояния здоровья и т. д.

Простой расчет

Ипотека – вариант для тех, кто хочет получить жилье здесь и сейчас, но средств для покупки недостаточно. Если заемщик только планирует сделку в будущем, возникают сомнения в оправданности процентных переплат и серьезных обязательствах перед кредитором. Предстоит тщательно проанализировать плюсы и минусы ипотеки, а также сравнить выгоду от обычного откладывания денег на покупку недвижимости и ипотечной сделки.

Для расчетов используем пример покупки квартиры стоимостью в 3,2 миллионов рублей. Предположим, что отложен первоначальный взнос в 640 тысяч рублей, а банк предлагает купить жилье под 8% в год.

При условии выплат по 39,9 тысяч рублей в течение 7 лет кредит погашается полностью, а собственник начинает пользоваться жильем сразу после сделки.

Если мы решили откладывать ту же сумму на покупку квартиры из личных сбережений, то недостающая сумма в 2,56 миллиона рублей собирается за 4,5 года, если все средства зачислять на пополняемый депозит с максимальной ставкой в 6%.

Есть важный нюанс: стоимость жилья может вырасти, а сбережения обесценивает инфляция. Получается, что выбор в пользу личных сбережений делают, когда цены на недвижимость падают и сохраняют отрицательную динамику на протяжении длительного срока.

Неучтенные нюансы

Казалось бы, экономически целесообразнее использовать личные накопления и отказаться от ипотеки. Всего 4 с лишним года и квартира станет собственностью человека. Но в простом математическом расчете не учтена масса нюансов:

1. Недвижимость – самое надежное вложение, которое не зависит от инфляции и менее подвержено колебаниям в цене, которая чаще имеет положительную динамику. Никто не станет гарантировать, что спад в расценках на жилье продолжится, позволив сэкономить на более позднем оформлении сделки.
2. Если семье жить негде, приходится нести расходы на аренду жилья. Часто затраты сопоставимы с ежемесячным взносом по ипотеке, но в последнем случае не нужно мириться с требованиями арендатора, а можно сразу заселяться и прописываться в квартире. Если ютиться в менее комфортном жилье на протяжении расчетных 4 с половиной лет, при минимальном платеже в 25 тысяч рублей набегает 1,35 миллиона рублей. Получается, что половина недостающей для сделки суммы расходуется на аренду.
3. Когда жилье не единственное и семья лишь планирует купить вторую квартиру, выбор склоняется в пользу создания накоплений, но не учитывается другой нюанс – ипотечное жилье можно было бы сдавать и получать такой же доход в 1,35 миллиона на 4,5 года. Если приплюсовать арендную плату к основному платежу за квартиру, выплатить долг перед банком можно гораздо быстрее.

Отложенные проекты: в чем риски накоплений

Практика показывает, что ипотека продолжает пользоваться спросом среди граждан с различным уровнем достатка. Ни сложности в экономике, ни риски ипотеки не останавливают от выбора в пользу кредитования. Возможно, причина кроется в том, что многие не ждут улучшений в финансовом положении в ближайшей перспективе, предпочитая решать текущие вопросы.

Падение на рынке недвижимости не может быть бесконечным, а по оценке ряда экспертов, стоимость строящегося жилья стабилизировалась, и дальнейшее снижение цен не предполагается. Возможно, уже через пару лет вместо 3,2 миллиона рублей за ту же квартиру потребуют 4 миллиона и более, разрушая все планы тех, кто экономил и откладывал на протяжении последних нескольких лет. Конечно, ипотека имеет свою цену и не дается бесплатно, однако если жилье необходимо сейчас, зачем откладывать выгодное приобретение?