Куда растет ипотека

В то время как потребительское кредитование замерло в ожидании кардинальных изменений в уровне платежеспособности и общих улучшений экономической сферы, ипотека остается лакомым куском для тех, кто заранее планировал и готовился к оформлению недвижимости с помощью кредитных средств. Такой интерес в условиях общей закредитованности населения вызывает опасение, не приведет ли рост ипотечной задолженности к новым проблемным долгам россиян перед банками. Ипотечный пузырь грозит негативными последствиями не столько самим заемщикам, сколько банкам, выдавшим рекордное количество займов в условиях финансовой нестабильности.

Банки, наблюдающие уникальное явление роста по ипотечным предложениям, корректируют свои портфели, выдвигая новые условия и обеспечительные гарантии, защищая себя на случай развития неблагоприятного прогноза.

Что происходит на рынке ипотеки?

Следуя указам президента и общей тенденции в кредитовании, банки постепенно снижают ставки, а забота о собственной безопасности заставляет ужесточать условия согласования. Получить ипотеку стало сложнее, однако банки, работавшие на ипотечном рынке, продолжают расширять линейку ипотек.

Сравнение объемов выдачи за 2014 и 2017 годы свидетельствует о росте сумм, выданных банками. За последние 5 лет портфель ипотечных кредитов возрос в 2,5 раза.

На положительную динамику в области жилищных займов, несомненно, оказало влияние вмешательство государства, предоставившего субсидирование различным категориям граждан. Относительная стабилизация и снижение ставок заставили осторожных заемщиков задуматься о возможности оформления кредитного жилья. В результате высокий интерес к ипотеке привел к обратной ситуации, когда требуется регулирование выдачи займов и обеспечение гарантиями возврата.

Одной из таких мер стал отказ от разработки новых программ, предусматривающих первый взнос в размере менее 1/5 от стоимости жилья. Согласно информации из Центробанка, число программ со взносом менее 20% сократилось до безопасного уровня, однако это не остановило рост числа выданных займов с минимальными первоначальными взносами. Динамика увеличения доли таких займов в общем количестве ипотек за 2017 год свидетельствует о многократном росте.

Что ждет заемщиков

Планируется, что работа по повышению финансовой безопасности продолжится и далее. Банки ужесточают коэффициент риска по кредитам со взносом до 20%, а заемщикам остается искать способы дополнительного финансирования для оформления выгодной ссуды для покупки жилья.

Процентные ставки, снизившиеся за 2017 год до средневзвешенного показателя в 10,94% (по данным за три квартала), продолжили полет вниз. С января заработала новая программа, утвержденная Президентом России, устанавливающая гарантированную ставку в минимальные 6% на ближайшие годы выплат, если в семье произошло пополнение вторым и третьим ребенком.

Валютные ипотеки практически исчезли из статистики, т. к. банки предпочитают работать с отечественной валютой. Частично это связано с желанием некоторой стабильности, учитывая прошлый опыт скачков курса валют и лихорадочные усилия заемщиков по стабилизации выплат.

Не только президентская программа для поддержки семей обеспечивает минимальные ставки. Банки в сотрудничестве с компаниями-застройщиками предлагают спецпредложения для своих клиентов в отношении отдельных видов недвижимости и категорий заемщиков. После снижения ЦБ ключевой ставки найти предложения под 8% несложно.

Большинство ипотечных программ выдается под фиксированный процент. На фоне снижения процентной ставки эта мера обеспечивает банку стабильную прибыль. Однако в случае непредвиденных резких изменений на рынке кредитования при росте кредитных ставок этот факт негативно отразится на положении банков.

Ипотека в регионах – сложности и перспективы

У каждого региона своя динамика развития ипотечного рынка, связанная с территориальными особенностями, экономической ситуацией в отдельно взятом субъекте и другими факторами. Рекорды по ипотечным объемам устанавливает столица – за три квартала 2017 года банки ссудили около 190 миллиардов рублей.

Различия затронули и процентные ставки. Наиболее высокий процент предлагают в Москве, зато в Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка чуть выше, чем предложения в остальных регионах (12,8-12,0%).

Предложение ипотеки выглядит привлекательным для тех, кто планировал оформление кредитной квартиры еще несколько лет назад. Текущая ситуация характеризуется снижением стоимости жилья на вторичном рынке и понижением ставки. Постоянный интерес к новостройкам позволил сохранить и даже увеличить цену строящегося жилья.

Строительный рынок переживает не лучшие времена. Возникает проблема отрицательной динамики по скорости ввода дома в эксплуатацию. Снижение объемов долевого финансирования и проблемы в инвестиционной сфере вылились в отрицательную динамику при сравнении последних 4 лет. Эта характеристика свойственна и регионам, лидирующим по объемам ипотечного кредитования, и другим субъектам РФ.

Банки, нацеленные на ипотеку

Доля ипотеки в совокупном портфеле кредиторов составляет около 11%, а среди всего объема розничного кредитования сумма достигает 42%. Годом ранее оба показателя были меньше, и влияние ипотеки в числе различных видов кредитования только растет.

Наблюдается сосредоточие ипотеки в руках топ-30 банков России – им принадлежит 90% рынка жилищного кредитования. Это свидетельствует о том, что ипотеку предпочитают оформлять в банках с высокой долей участия государства.

Статистика 3 кварталов 2017 года по объемам жилищного кредитования выглядит следующим образом:

• Сбербанк – 819,5 млрд рублей;
• ВТБ24 – 300,7 млрд рублей;
• Газпромбанк – 57,9 млрд рублей;
• четверку лидеров замыкает Россельхозбанк с 49,5 млрд рублей.

Даже специализирующийся на ипотеке ДельтаКредит выдал средств на сумму в 39,5 миллиардов рублей.

Анализ информации по ситуации с просрочкой говорит об относительно низкой доле проблемных займов в пяти банках-лидерах по ипотеке. Аналогичный показатель у остальных банков выше – 1,4%. А в общих объемах розничного кредитования просрочка по ипотеке составляет около 7%.

Каков прогноз по ипотеке?

Пока банки готовы снижать цену ипотечного кредита, будет обеспечен повышенный интерес к жилищным займам, даже в ситуации, когда заемщики и банки отказываются от кредитования в силу высоких рисков и отсутствия гарантий по возврату долга. Однако подогреваемый выгодными ставками интерес не означает, что ипотека удержит свои позиции на фоне общей негативной динамики.

Проблему стоит искать в продолжительном снижении доходов россиян. Даже готовность банка и заемщика оформить длительную ссуду не всегда приводит к благополучному заключению сделки. Сумму займа ограничивает показатель платежеспособности, которая со временем становится только хуже.

Ввиду того, что предложение превышает спрос, цены на жилье в новостройках будут снижаться при условии увеличения темпов ввода построенного жилья в эксплуатацию, и если не будут предприняты кардинальные меры на рынке ипотеки. Учитывая повышение минимального взноса, заемщики вынуждены задуматься об экономической целесообразности оформления займа, ведь динамика остается отрицательной, и с высокой долей вероятности цены и итоговая стоимость жилищного кредита будут уменьшаться.

Таким образом, говорить о стабильном росте ипотеки не приходится. Скорее, относительное спокойствие обеспечено отложенным в прежние периоды интересом к крупной кредитной сделке и рекордно привлекательными предложениями по займу и ценам на рынке жилья. Чтобы избежать создания ипотечного пузыря, российскими банками и главным регулирующим органом (ЦБ) предпринимаются меры по дополнительному обеспечению финансовой стабильности и снижению риска невозврата ипотечного долга.